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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~498 萬~~438 萬
參考單價：38.19 萬/坪
地址：台南市仁德區德崙路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 1廳 1衛
總坪數：11.47 坪 (不含車位面積)
主建物面積：8.33 坪
附屬建物面積：0.73 坪
共同使用：2.41 坪
土地面積：3.1 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：900 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	低門檻與高便利性：總價僅 438 萬，對於首購族或投資客而言進入門檻較低。地段優越：位於仁德德崙路，鄰近德南商圈與學區，且靠近 86 快速道路與國一交流道，通勤交通便利。居住狀況新穎：屋內已重新整理、水電管線更新，並具備智慧聲控功能，附贈家電家具，符合「立即入住」需求。設施完善：雖為舊建築，但擁有電梯配置，且位於低樓層（2 樓），上下樓方便。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：屋齡達 31 年，對於銀行放款年限及未來買方的貸款額度可能產生影響。空間有限：建物總坪數僅約 11.5 坪，實際室內使用坪數較小，對多人口家庭可能較為擁擠。樓層與停車：位於低樓層可能面臨採光或隱私問題，且標示「不含車位」，在鬧區生活可能增加找車位的困難度。
機會 (Opportunities)	租賃需求穩定：鄰近學校與商圈，且房價親民，作為出租物件容易吸引學生或通勤租戶。節省裝修成本：因裝潢已更新並附家電，購屋者可省下數十年的裝修費用與時間，適合忙碌的現代人。首購進場點：在台南房市區域中，此價格提供了一個擁有電梯及電梯大樓性質的居住選擇。
威脅 (Threats)	流動性風險：老舊公寓或大樓的轉手速度通常較新成屋慢，未來若需換房可能面臨較長等待期。維護成本：隨著建築使用年限增加，社區公共設施或管線老化可能導致修繕費用上升（需留意管理費與公設狀況）。銀行核貸限制：部分銀行對於 30 年以上屋齡的建案貸款成數或年限會有嚴格限制，需提前確認財力證明。

2. 物件評論

此物件屬於**「價格導向」且具備「即住優勢」的標的，整體而言適合預算有限的首購族或尋求穩定租金回報的投資者考慮，但對於追求長期資產增值或改善型置換者則需謹慎評估**。

主要理由如下：

性價比高：在台南仁德區能擁有電梯、新裝潢且含家電的兩房住宅，總價控制在 438 萬內，居住品質與價格權衡上相當不錯。
生活機能佳：鄰近學校與商圈，交通便利，自住或出租都容易維持穩定需求。
風險提示：屋齡已達 31 年，這是最大的隱憂點，建議買房前務必確認銀行放款成數及年限，並仔細檢視公共設施維護狀況，以確保未來轉手的流動性不會受到太大影響。