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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~738 萬~~668 萬
參考單價：26.99 萬/坪
地址：台南市南區西門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 3衛
總坪數：24.75 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.22 坪
附屬建物面積：2.14 坪
共同使用：4.39 坪
土地面積：7.28 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業 SWOT 分析

面向	內容
優勢	地段與機能極佳：位於台南南區西門路一段，鄰近健康路商圈，商家林立，生活採買非常便利。交通動線便捷：臨近 86 號快速道路，往來南部各區域交通時間短。學區優勢明顯：標榜鄰接學區，可步行上學，適合有子女就學需求的家長。空間利用率高：主打「買五送六」與多增建設計，室內使用坪數達 18.22 坪，格局規劃為 5 房，對於需要多房間的家庭來說性價比高。價格門檻低：總價 668 萬在該區域屬相對親民的預算，單價約 27 萬/坪，對新手或換屋族較友善。
劣勢	屋齡偏高：屋齡已达 40 年，屬於老舊公寓，可能存在管線老舊、牆壁滲漏或隔音效果差的潛在問題。無電梯且為頂樓：5 樓/共 5 樓，位於頂樓可能面臨夏熱冬冷及漏水風險，且無電梯對長者行動或搬運重物不便。格局過於密集：18.22 坪規劃出 5 房，單一房間面寬與空間極有可能狹小，實際居住舒適度可能不如預期的獨立大房間。缺乏車位：資料顯示不含車位，後續需額外評估停車位租賃或購買成本。貸款限制：因屋齡較高，銀行核貸成數或期限可能受限，購屋負擔可能增加。
機會	翻新潛力大：若具備裝修預算與能力，可將老公寓改造成現代風格居住空間，提升居住品質。出租收益穩定：鄰近商圈與學區，租客群體龐大（學生、通勤族），長期出租回報率可能相當穩定。區域發展效應：水交社周邊為台南重要開發區之一，隨著歷史公園與周邊再開發案進行，未來潛在升值空間存在。
威脅	轉手流通性較低：老舊公寓且無電梯、無車位，在市場上對年輕買家的吸引力逐年下降，未來出售時競標對手可能較少。結構安全隱憂：40 年屋齡需留意是否有公共基金提撥不足或結構受損狀況，可能涉及高額修繕費用。房價波動風險：若區域內新成屋供給增加，老舊公寓的價值可能相對被稀釋，增值潛力不如新案。