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※ 房屋照片僅反應使用現況,用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同,可能違法並有相關風險,請購屋或承租前詳加確認,以保障權益。
- 總價:
738 萬
668 萬 - 參考單價:26.99 萬/坪
- 地址:
台南市
南區
西門路一段
地圖
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- 格局: 5房(室) 3廳 3衛
- 總坪數:24.75 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積:18.22 坪
- 附屬建物面積:2.14 坪
- 共同使用:4.39 坪
- 土地面積:7.28 坪
- 樓別/樓高: 5樓 / 5樓
- 屋齡:40 年
- 法定用途:住家用
- 形式/類型:住宅/ 公寓
詳細資訊
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準,若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹




















地圖 (點擊顯示地圖)
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本內容由AI輔助分析整理,僅供參考,實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物業 SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 地段與機能極佳:位於台南南區西門路一段,鄰近健康路商圈,商家林立,生活採買非常便利。 交通動線便捷:臨近 86 號快速道路,往來南部各區域交通時間短。 學區優勢明顯:標榜鄰接學區,可步行上學,適合有子女就學需求的家長。 空間利用率高:主打「買五送六」與多增建設計,室內使用坪數達 18.22 坪,格局規劃為 5 房,對於需要多房間的家庭來說性價比高。 價格門檻低:總價 668 萬在該區域屬相對親民的預算,單價約 27 萬/坪,對新手或換屋族較友善。 |
| 劣勢 | 屋齡偏高:屋齡已达 40 年,屬於老舊公寓,可能存在管線老舊、牆壁滲漏或隔音效果差的潛在問題。 無電梯且為頂樓:5 樓/共 5 樓,位於頂樓可能面臨夏熱冬冷及漏水風險,且無電梯對長者行動或搬運重物不便。 格局過於密集:18.22 坪規劃出 5 房,單一房間面寬與空間極有可能狹小,實際居住舒適度可能不如預期的獨立大房間。 缺乏車位:資料顯示不含車位,後續需額外評估停車位租賃或購買成本。 貸款限制:因屋齡較高,銀行核貸成數或期限可能受限,購屋負擔可能增加。 |
| 機會 | 翻新潛力大:若具備裝修預算與能力,可將老公寓改造成現代風格居住空間,提升居住品質。 出租收益穩定:鄰近商圈與學區,租客群體龐大(學生、通勤族),長期出租回報率可能相當穩定。 區域發展效應:水交社周邊為台南重要開發區之一,隨著歷史公園與周邊再開發案進行,未來潛在升值空間存在。 |
| 威脅 | 轉手流通性較低:老舊公寓且無電梯、無車位,在市場上對年輕買家的吸引力逐年下降,未來出售時競標對手可能較少。 結構安全隱憂:40 年屋齡需留意是否有公共基金提撥不足或結構受損狀況,可能涉及高額修繕費用。 房價波動風險:若區域內新成屋供給增加,老舊公寓的價值可能相對被稀釋,增值潛力不如新案。 |
物件評論
購買建議:適合特定需求的自住者,不建議投資客或對居住舒適度要求極高者。
這是一棟位於台南核心區域的高性價比老公寓。如果您重視「生活機能」、「學區」以及「預算控制」,且能接受頂樓與無電梯的條件,這個物件非常值得入手。總價 668 萬換得市中心近 19 坪室內空間與多格局規劃,在當前房價環境下具備極高的居住實用性。
然而,若您考慮長遠持有、未來轉手流動性或對居住舒適度(如電梯、車位、採光)有高要求,這棟屋齡 40 年的頂樓公寓則需要斟酌。建議買房前務必確認漏水狀況與修繕基金狀態,並將可能的翻修預算納入考量,以確保物有所值。
問與答
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莊錦珠(仲介,收取服務費)
暱稱:莊錦珠
專業品質:
服務態度:
房仲電話:0910-779478
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經紀業名稱: 鑫亞不動產仲介經紀有限公司
證號: (100)登字第 166784 號
「服務完美,才有客戶」是不動產經營理念的重要內容,多年來,本人也以此為從事不動產經紀行業時的最高指導原則,無論最終是否在東森房屋成交,我都竭盡所能做好每一個環節的服務,因為顧客滿意的笑容,就是燃燒本人工作動能的最大力量。
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