近東區 8米通巷  仁德買屋 / 仁德買房 - 仁德近東區整新大露台美車墅

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1398 萬~~1338 萬 (含車位價)
參考單價：70.13 萬/坪
地址：台南市仁德區成功二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛 1廚房
總坪數：19.08 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19.08 坪
土地面積：25.97 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：48 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：獨立車庫

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：崇明國小崇明國中
鄰近公園：仁德運動公園
生活機能：仁德公有零售市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業投資分析報告：仁德近東區整新大露台美車墅 (sid: 1285054)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置優越：鄰近仁德交流道，距離東區僅一線之隔，交通便利性高。 2. 生活機能完善：周邊有崇明國小、國中及仁德運動公園，且有公有市場與家樂福商圈支持。 3. 空間規劃特殊：擁有獨立車庫，且附設大露台，適合家庭曬衣或休憩。 4. 格局實用：4 房 2 廳 3 衛的設計，滿足多代同堂或對房間數需求較高的族群。 5. 裝修狀態：標榜整新完成，可減低初期裝潢時間與成本。
劣勢	1. 屋齡較高：48 年房齡屬於老屋，可能面臨管線老舊、結構安全隱憂及後續維修成本增加。 2. 坪數效能偏低：總建坪僅約 19.08 坪卻有 4 個房間，空間規劃可能顯得擁擠，居住舒適度受限。 3. 採光與熱問題：座東朝西的配置，午後將面臨西曬問題，夏季冷氣負擔較重。 4. 價格敏感度：單價約 70.13 萬/坪，在仁德區老屋市場中屬高價，需斟酌是否有溢價空間。
機會	1. 房價支撐力強：靠近東區精華地帶，土地稀缺性通常能維持較好的轉手流動性。 2. 租賃需求穩定：鄰近學區且房數充足，出租給家庭租戶的潛力高，租金回報率可觀。 3. 自修潛力：若有增建空間（需注意合法性），或可利用大露台進行二次規劃提升居住價值。
威脅	1. 貸款與估值風險：銀行人評屋齡常以 70-80 年為限，48 年房齡較接近限制門檻，可能影響貸款成數。 2. 違建疑慮：資料提及「1~3 樓有增建」但登記樓層僅 1-2 樓，潛在的法律糾紛或拆遷風險需進一步釐清。 3. 市場趨勢：老屋若無大型公設更新規劃，長期增值空間可能不如新推案來得顯著。

2. 物件評論

此物件屬於「地點導向」型的購屋選擇，整體而言值得考慮購買，但需符合特定買家條件。

主要理由如下：

地段價值明確：對於在東區工作或重視學區資源的家庭來說，能以比東區內更低門檻的價位入手，且保有透天車位屬性，地理位置的優勢足以抵銷部分屋齡帶來的影響。
功能性勝過新度：4 房大格局搭配獨立車庫與大露台，在同價格段的公寓或新成屋中較難找到。若買家對居住空間密度不敏感（例如能接受房間稍小），此物件能滿足實際居住需求。
風險評估建議：由於屋齡已近半世紀且涉及增建情況，建議在簽約前務必委請專業技師進行結構檢測，並確認產權文件中關於「增建」的合法性，以確保未來的資產安全與貸款順利。若您追求低維護成本或年輕族群的首置房，則需慎重評估老屋隱憂；若您能接受短期內的維修保養以換取地段優勢，此物件是具投資潛力的選擇。