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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：298 萬
- 參考單價：19.03 萬/坪
- 地址：
桃園市
楊梅區
新江路
地圖
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- 社區：無
- 格局： 2房(室) 2廳 1衛
- 總坪數：15.66 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：15.66 坪
- 土地面積：15.3 坪
- 樓別/樓高： 2樓 / 2樓
- 屋齡：44 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 價格親民：總價約 298 萬元，單價近 19 萬/坪，對於首次購屋者或預算有限的族群門檻較低。 交通便利：位於楊梅核心區，鄰近楊梅國小與國中，生活機能完善，靠近大成傳統市場。 居住便利性：2 樓屬中低樓層，對高齡者或有幼童家庭無電梯困擾，且路邊停車相對方便。 採光視野：標示無棟距限制，通風與日照條件可能較佳，空間感不受遮蔽。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡過高：44 年屋齡屬老舊公寓，貸款年限可能受限，且銀行承貸成數或審核難度較高。 修繕成本高：DIY 雖具彈性，但需評估管線、防水等基礎結構的整修費用與潛在風險。 基本設施不足：一衛一間僅一浴室，2 房家庭使用頻率高峰時段可能擁擠；無電梯且無社區管理。 隱私與安全：路邊停車便利性雖佳，但老舊公寓通常缺乏保全或機動管制。 |
| 機會 (Opportunities) | 自創價值：透過 DIY 裝修風格打造個性化居家，若裝潢得宜可提升租屋吸引力或居住質感。 區位潛力：楊梅鄰近中壢及桃園市區，若有周邊大型建設（如醫療、交通）發展，老舊公寓亦可能伴隨更新契機。 教育資源：校圈效應明確，適合重視子女就學便利性的家庭長期持有。 |
| 威脅 (Threats) | 流動性風險：屋齡過高且無電梯，未來轉手時買家族群可能較小，價格漲幅受限。 隱形成本：需警惕房屋結構老化（如白蟻、漏水）帶來的突發維修費用。 政策與法規：若未來涉及老舊公寓更新條例或都市計畫變更，可能面臨重劃或徵收的不確定性。 |
2. 物件評論
此物件對於「預算有限但重視生活機能」的購屋者而言，具備一定的購入價值，但需審慎評估後續成本。
是否值得購買：取決於您的購屋目的與現金流狀況。
- 推薦買入對象：您是首次購屋、投資收租、或計劃長期自住且打算投入資金翻新裝潢的族群。此處低總價門檻能讓您較容易擁有產權，且楊梅生活機能成熟，適合居家或出租。
- 不推薦買入對象：若您預算緊繃無力負擔大額修繕費，或是對房屋品質、未來轉手速度有高度要求者。
主要理由： 此物件最大的賣點在於「低總價」與「成熟生活圈」的平衡，能以較少資金進駐楊梅核心區。然而，44 年屋齡意味著高機率需要進行系統性翻新（如防水、管線、油漆），且銀行貸款條件可能不如新成屋優惠。若您有心理準備將其視為「舊房產投資組合」的一環，並預留足夠的裝修緩衝金，這是一筆可接受的起步資產；反之，若追求省心或高增值潛力，則需再作考量。
問與答
中壢首購買房
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秦崧祐(仲介，收取服務費)
暱稱：秦崧祐
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服務態度：
房仲電話：0910-995074
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住商不動産 中壢晨光 加盟店
經紀業名稱: 陽信企業社
證號: (104)登字第294213號
房子有人才有溫度，有溫度的房子就是『家』
享受美好生活就從成家開始，簡單買賣屋，快樂過生活。
104年：21世紀不動產年度新人獎
105年：21世紀不動產單店個人業績第二名
106年：中信房屋年度店頭冠軍經紀人
107年：中信房屋年度店頭業績總冠軍經紀人
108年：中信房屋第三季業績第二名、第四季業績第三名
108年：中信房屋全年度總業績第三名
109年：持續達成百萬經紀人
室內電話：03-4936666
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