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新化臨16米路｜三角窗｜大地坪丁建+廠房
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：81729 萬
- 參考單價：110.97 萬/坪
- 地址：
台南市
新化區
中正路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 總坪數：736.5 坪 (不含車位面積)
- 土地面積：3027 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 1樓
- 法定用途：廠房
- 形式/類型：廠房/ 廠辦
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件 SWOT 分析與評論
以下針對編號 1280674，位於台南市新化區的廠辦用地物件進行買家角度之深度分析。本物件屬性為工業區廠房，適合企業經營或長期投資使用，而非一般住宅用途。
1. SWOT 分析表
| 面向 | 內容說明 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地段與交通極佳：位於台 19 甲線臨路且為三角窗位置，視野開闊醒目，利於品牌曝光；鄰近國道 3 號、8 號，大貨車進出便捷。 面積寬敞靈活：總坪數達 736.5 坪，屬於大地坪資產，具備高度可塑性，適合規劃大型倉儲、製造或廠辦複合用途。 周邊環境成熟：緊鄰南科與永康工業區，受惠於科技產業外溢效應，區域內產業聚落價值穩定。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 總價門檻較高：總價約 8,173 萬元，單價每坪 110.97 萬元，投資本金龐大，適合資金較充裕的買家或企業。 用途限制嚴格：土地標示為丁種建築用地，主要用途為廠房，若需申請住商混合或變更為住宅用途難度極高。 流動性較低：工業地產相對於住宅，買賣交易次數較少，变现速度與週轉率可能不如一般住宅。 |
| 機會 (Opportunities) | 產業擴充需求：隨著南科周邊產業發展，周邊物流、倉儲及製造業外擴需求持續增長。 空間規劃價值：三角窗特性與大面寬設計，在進行企業總部或特殊展示空間打造時具有稀缺性優勢。 區域潛力開發：新化區作為台南市東側交通樞紐，若未來有大型基礎建設規劃，地價增值空間可期。 |
| 威脅 (Threats) | 景氣循環影響：總價受宏觀經濟與製造業景氣波動影響較深，若產業外移或停滯，租金回報率可能下降。 法規變更風險：工業區土地管理法規若有調整（如限縮丁種建地使用），可能影響未來開發或營運彈性。 競爭替代品：周邊新建之國科會園區或大型廠辦社區若提供更完善設施，可能分流本物件的潛在租客。 |
2. 物件評論
購買建議：適合特定用途者，不推薦住宅投資客買入。
此物件並非一般住家，而屬於高價值的工業資產。若您計劃在此處設立工廠、物流倉儲基地，或作為企業總部使用，此地點具有顯著優勢。三角窗的地段極具廣告效益，且鄰近高速公路的動線能大幅節省運輸成本，加上緊鄰南科與永康工業區，未來承租需求穩定。
然而，考量其總價近 8,200 萬元的高門檻，以及丁種建地無法作為住宅使用的法規限制，這不是一個適合單純作為住宅投資標的的選項。若您的資金用途明確為產業佈局或長期收租，此物件因稀缺的三角窗與交通位置，具備相當高的持有心態；但若是追求短期資本利得，則需謹慎評估工業地產的流動性風險。建議您在決定前，先確認該地點是否符合您實際的營運需求，並諮詢相關稅賦與貸款條件後再行判斷。
問與答
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房仲電話：0925-812388
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新營民治市政 加盟店
經紀業名稱: 鼎日豐地產有限公司
證號: (106)登字第313632號
新營房地買賣,美金,0925-812388
◆得獎紀錄（有巢氏房屋）：
112年 榮獲台南區112年第一季 各店銷售業績TOP1
112年 榮獲台南區112年第一季 個人銷售件數TOP5
109年 榮獲嘉南區109年上半年度 台南區銷售業績TOP1
109年 榮獲嘉南區109年上半年度 最佳新人獎
109年 榮獲嘉南區109年上半年度 專任各店業績TOP1
109年 榮獲嘉南區109年上半年度 銷售各店業績TOP1
◆得獎紀錄（太平洋房屋）：
107年 榮獲台南區2018年年度 菁英獎
107年 榮獲台南區2018年第二季業績競賽 單店業績TOP1
106年 榮獲台南區2017年第四季業績競賽 開發件數TOP1
◆緣起〜
106年3月開始我的房仲人生〜
106年8月加入〝太平洋房屋〞-新營加盟店
★110年11月加入〝有巢氏房屋〞-新營民治市政加盟店
一路走來〜感謝所有賞識我、指導我、幫助過我的長官/同事/好友，以及買賣方朋友的信任和支持，有您們真好！！
◆有巢氏房屋-新營民治市政加盟店◆
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