東區買屋 / 東區買房 - 台南房仲小蓉成大東寧路面黃金雙店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~6980 萬~~6780 萬
參考單價：39.19 萬/坪
地址：台南市東區東寧路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 3廳 6衛
總坪數：172.99 坪 (不含車位面積)
主建物面積：151.48 坪
附屬建物面積：8.16 坪
其他面積：13.35 坪
土地面積：54.15 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：46 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：東光
鄰近公園：東寧運動公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段極佳：位於成大周邊熱鬧的東寧路，鄰近南一中與成大校園，人流密集。雙店面配置：20 米寬道路雙店面，具獨立出入口，商業價值高。空間規劃：4 層樓透天，室內坪數達 172.99 坪，擁有 6 房 6 衛，格局大且機能完整。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：建物已達 46 年，可能涉及老舊管線或結構問題，修繕成本需列入考量。總價高昂：總價近 6,780 萬，入場門檻高，且銀行貸款對高屋齡物件額度有限制。管理負擔：住商用混合且坪數大，若作為出租投資，後續租務管理與維護成本較高。
機會 (Opportunities)	租金回報率：鄰近學區與商圈，極適合短租或長租給學生、教職員工，承租需求穩定。翻新增值：透過外牆美化或空間規劃調整，可提升商業吸引力，增加資產價值。稀缺性：黃金地段的大坪數透天店面難得釋出，若成功購入具有市場競爭優勢。
威脅 (Threats)	市場波動：高總價在升息循環下流動性較差，脫手週期可能拉長。法規風險：住商用性質雖具彈性，但需留意地方商業使用規範及停車配建要求是否滿足。 - 競爭壓力**：周邊同類型物件若增加，可能影響租金溢價空間。

物件評論

此物件對於「投資型買家」而言具有高潛力，特別是看重台南學區租佃穩定性的族群。東寧路作為成大商圈核心動脈，雙店面配置加上獨立樓層出入口，極利於分割經營或分租，預期租金報酬率表現優異。然而，對於「自住型買家」則需謹慎評估，主要考量點在於 46 年屋齡的居住安全與潛在修繕費用，以及臨街可能帶來的噪音干擾。

是否值得購買？ 若您的購房目的是長期置產收租，且資金足以應對高总价及可能的老屋貸款限制，此物件值得考慮。其核心價值在於不可複製的地段優勢與稀缺的雙店面屬性。反之，若您尋求新式住宅居住體驗或希望快速轉手獲利，則建議繼續觀望其他較新标的，並詳查建物的結構安全檢測報告再做決定。