佛公國小公寓  前鎮買屋 / 前鎮買房 - 高雄買好宅前鎮草衙道5樓陽台進出美寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：598 萬
參考單價：27.31 萬/坪
地址：高雄市前鎮區后平路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：21.9 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.7 坪
附屬建物面積：1.2 坪
土地面積：6.07 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：佛公國小、前鎮國中、前鎮高中
鄰近公園：佛公公園、明正公園
生活機能：前鎮漁市場
附近交通：捷運草衙道站
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置與交通：位於前鎮核心區，鄰近草衙道捷運站與 SKM Park Outlet，生活機能与交通便利性高，騎車 3 分鐘即可抵達。
	價格與坪效：總價 598 萬對於該區域具備一定競爭力，實際可使用面積約 33 坪（含加蓋），單價約 27.31 萬/坪，性價比尚可。
	戶型格局：擁有 3 房 2 廳 2 衛的大格局，適合家庭居住；客廳與主臥採光通風佳，且管線已更新。
	學區資源：鄰近佛公國小及前鎮國中、高中，教育環境完善。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡與無電梯：屋齡高達 40 年，屬老舊公寓，且位於頂樓（5 樓），無電梯對於長幼不便，爬樓梯負擔大。
	進出方式特殊：標示為「陽台進出」，意味著出入動線可能不便，涉及安全隱憂，且若有搬家、推嬰兒車或行動不便者將非常困難。
	頂樓加蓋風險：頂樓加蓋鐵皮雖增加坪數，但可能面臨夏熱冬冷、漏水風險及法律上的違章建築疑慮。
	產權問題：總坪數為 21.9 坪（不含車位），實際使用約 33 坪，差額部分屬於違法增建，未來轉手可能受限或需協商拆除。
機會 (Opportunities)	都更潛力：位於市中心且屋齡老舊，雖非極高價值區，但若未來有都更整合議題，具備翻身升值空間。
	租金市場：鄰近機場、捷運及Outlet，租賃需求穩定，適合投資置產獲取租金回報。
	居家改造：因管線已更新，購屋後若對室內裝潢進行現代化裝修，可提升居住品質與價值感。
威脅 (Threats)	銀行貸款限制： 40 年屋齡將影響貸款年限，可能需自付頭款比例較高或貸款期數縮短，增加財務壓力。
	維護成本上升：老舊建築隨時間推移，管線、外牆及頂樓防水維修頻率與成本預計會升高。
	轉手困難度：頂樓無電梯加上特殊進出方式，未來接盤客群會大幅縮小（尤其是年輕家庭或長者），流動性較差。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件屬於「高風險、高回報」的選房類型，適合具備財務彈性且能接受老屋風險的買家，不建議追求長期無憂居住或對電梯有剛需的家庭購買。

主要理由總結： 如果您非常看重地點便利性（捷運、Outlet 旁）以及預算限制，且家中成員行動自如可接受爬樓梯，此屋是進入前鎮核心區的門檻選擇，單價與格局在此區域具有優勢。然而，您必須正視其「頂樓加蓋」帶來的漏水性質、「陽台進出」造成的生活不便與安全隱憂，以及 40 年屋齡可能產生的維修成本與貸款限制。若是純自住且考慮未來 resale（轉手），需將這些劣勢納入考量，因為老舊公寓的流動性通常較新成屋來得低。建議您在簽約前務必仔細檢查頂樓防水狀況及了解「陽台進出」的具體法律權益。