佛公國小公寓
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高雄買好宅 前鎮草衙道5樓陽台進出美寓
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※ 房屋照片僅反應使用現況,用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同,可能違法並有相關風險,請購屋或承租前詳加確認,以保障權益。
- 總價:598 萬
- 參考單價:27.31 萬/坪
- 地址:
高雄市
前鎮區
后平路
地圖
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- 格局: 3房(室) 2廳 2衛
- 總坪數:21.9 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積:20.7 坪
- 附屬建物面積:1.2 坪
- 土地面積:6.07 坪
- 樓別/樓高: 5樓 / 5樓
- 屋齡:40 年
- 法定用途:集合住宅
- 形式/類型:住宅/ 公寓
詳細資訊
朝向方位:坐東北朝西南
鄰近學校:佛公國小、前鎮國中、前鎮高中
鄰近公園:佛公公園、明正公園
生活機能:前鎮漁市場
附近交通:捷運草衙道站
面臨路寬:18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準,若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹




















地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析|物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理,僅供參考,實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) |
地理位置與交通: 位於前鎮核心區,鄰近草衙道捷運站與 SKM Park Outlet,生活機能与交通便利性高,騎車 3 分鐘即可抵達。 |
| 價格與坪效: 總價 598 萬對於該區域具備一定競爭力,實際可使用面積約 33 坪(含加蓋),單價約 27.31 萬/坪,性價比尚可。 | |
| 戶型格局: 擁有 3 房 2 廳 2 衛的大格局,適合家庭居住;客廳與主臥採光通風佳,且管線已更新。 | |
| 學區資源: 鄰近佛公國小及前鎮國中、高中,教育環境完善。 | |
| 劣勢 (Weaknesses) |
屋齡與無電梯: 屋齡高達 40 年,屬老舊公寓,且位於頂樓(5 樓),無電梯對於長幼不便,爬樓梯負擔大。 |
| 進出方式特殊: 標示為「陽台進出」,意味著出入動線可能不便,涉及安全隱憂,且若有搬家、推嬰兒車或行動不便者將非常困難。 | |
| 頂樓加蓋風險: 頂樓加蓋鐵皮雖增加坪數,但可能面臨夏熱冬冷、漏水風險及法律上的違章建築疑慮。 | |
| 產權問題: 總坪數為 21.9 坪(不含車位),實際使用約 33 坪,差額部分屬於違法增建,未來轉手可能受限或需協商拆除。 | |
| 機會 (Opportunities) |
都更潛力: 位於市中心且屋齡老舊,雖非極高價值區,但若未來有都更整合議題,具備翻身升值空間。 |
| 租金市場: 鄰近機場、捷運及Outlet,租賃需求穩定,適合投資置產獲取租金回報。 | |
| 居家改造: 因管線已更新,購屋後若對室內裝潢進行現代化裝修,可提升居住品質與價值感。 | |
| 威脅 (Threats) |
銀行貸款限制: 40 年屋齡將影響貸款年限,可能需自付頭款比例較高或貸款期數縮短,增加財務壓力。 |
| 維護成本上升: 老舊建築隨時間推移,管線、外牆及頂樓防水維修頻率與成本預計會升高。 | |
| 轉手困難度: 頂樓無電梯加上特殊進出方式,未來接盤客群會大幅縮小(尤其是年輕家庭或長者),流動性較差。 |
2. 物件評論
是否值得購買: 此物件屬於「高風險、高回報」的選房類型,適合具備財務彈性且能接受老屋風險的買家,不建議追求長期無憂居住或對電梯有剛需的家庭購買。
主要理由總結: 如果您非常看重地點便利性(捷運、Outlet 旁)以及預算限制,且家中成員行動自如可接受爬樓梯,此屋是進入前鎮核心區的門檻選擇,單價與格局在此區域具有優勢。然而,您必須正視其「頂樓加蓋」帶來的漏水性質、「陽台進出」造成的生活不便與安全隱憂,以及 40 年屋齡可能產生的維修成本與貸款限制。若是純自住且考慮未來 resale(轉手),需將這些劣勢納入考量,因為老舊公寓的流動性通常較新成屋來得低。建議您在簽約前務必仔細檢查頂樓防水狀況及了解「陽台進出」的具體法律權益。
問與答
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