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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1368 萬
參考單價：29.51 萬/坪
地址：台南市北區西門路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：和緯社區
格局： 4房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：46.35 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.13 坪
附屬建物面積：3.59 坪
共同使用：15.63 坪
土地面積：11.91 坪
樓別/樓高： 1樓 / 9樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B1-27
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1100 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：延平國中、民德國中
鄰近公園：六甲公園
生活機能：延平市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段絕佳：位於北區西門路核心地帶，步行即可抵達新光三越小北門店、夜市及延平市場，生活機能極為便利。 2. 坪數規劃優異：總坪數高達 46.35 坪，擁有四房兩廳兩衛的大格局，適合多人口家庭或追求空間舒適度的買家。 3. 裝潢整新：屋内已經完成全新美裝潢，省去您後續裝修的時間與成本，可快速入住。 4. 配套齊全：含有一個坡道平面式車位，且管理費每月僅 1100 元，持有成本相對低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡已达 29 年，部分銀行對老屋的核貸成數或貸款年限可能會有嚴格限制。 2. 樓層位置：位於九樓建築的一樓（實際居住二樓左右），鄰近西門路四段主要幹道，可能受來往車流噪音影響，且隱私防護需留意。 3. 社區規模：為 older community（和緯社區），外觀與公共設施可能不如全新大樓現代化。
機會 (Opportunities)	1. 教育資源：鄰近延平國中和民德國中，對子女升學有幫助的族群而言是強項。 2. 投資潛力：由於位於黃金地段且為大坪數住宅，若租金需求穩定，出租回報率應屬可觀。 3. 空間改造彈性：雖已整新，但若有特殊空間規劃需求，老屋結構仍保有調整空間（需確認承重牆）。
威脅 (Threats)	1. 房價波動：周邊同類老屋若無重大更新政策，價格上漲力道可能較新建案緩慢。 2. 維護隱憂：隨著屋齡增長，未來公共設施維修或水電管線老化問題可能會浮現，雖目前管理費不高，但需留意社區修繕基金狀況。 3. 購屋成本：雖然單價看似合理，但總價高達 1368 萬元，需考量銀行貸款額度及利率波動對您現金流的影響。

物件評論

這筆物件對於追求「城市核心便利」與「大空間舒適度」的買家來說，是一項值得考慮的選擇。其主要吸引力在於極低的持有成本與高性價比的坪數規劃，特別是目前已整修完畢，能為您節省大量時間。然而，購買前需務必確認銀行對屋齡 29 年的貸款條件是否合意，並親自感受一樓住處針對道路噪音的隔絕效果。

綜合而言，若您重視生活便利性大於社區新舊程度，且預算能符合 1368 萬元的總價規劃，這是一筆值得購入的優質物件。

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101年從香港移民來臺灣, 以前在香港進出口貿易公司工作, 來臺後參加了臺南市觀光協會的導覽員課程, 曾在十鼓及四草綠色隧道工作多年, 對濕地生態, 鯨豚, 樹木生長方面有研究. 因勞保年齡問題離開了四草, 日前是臺南市文化局古蹟中文及英文導覽員. 同時在臺南市社區大學"用溜英文說臺而故事"的講師. 後來加入了房仲的行業, 在幸福家不動產市府店工作了四年, 目標是以忠誠為客人服務, 希望廣交朋友.
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