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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：15500 萬
- 參考單價：44.32 萬/坪
- 地址：
台南市
仁德區
土庫一街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 1衛
- 總坪數：349.73 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：349.73 坪
- 土地面積：910.11 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 1樓
- 屋齡：9 年
- 法定用途：廠房
- 形式/類型：廠房/ 廠辦
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 交通便利性極高： 位於仁德與歸仁交界，鄰近高鐵橋下台南段道路，可快速銜接國道一號及台 86 快速道路，對於物流或商務往來極為有利。 2. 合法產權保障： 為特登合法廠房，使用分區雖為特定農業區，但擁有合法登記，降低購置風險與未來違規拆除疑慮。 3. 建築格局優異： 採角窗設計，大車出入動線流暢，前方規劃停車空間，且屋齡僅 9 年，屬輕齡物件，廠辦機能完善。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 使用分區限制： 土地使用分區為特定農業區，雖已特登合法，但相較於工業專用區，未來轉售或使用彈性可能較受限。 2. 生活機能非住宅級： 僅有傳統市場與公園鄰近，衛浴僅 1 間，房室配置適合工作而非居住，不適合純自住需求。 3. 投資門檻較高： 總價約 1.55 億元（單坪約 44 萬），資金門檻高，非一般住宅購屋者能夠輕易負擔。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 產業區域發展潛力： 仁德區鄰近台南科學園區與機場，物流倉儲需求穩定，此類廠辦物件租賃或經營空間大。 2. 資金運用多元： 可作為自有辦公室、小型工廠或倉儲用，亦有可能出租給需要合法廠房地址的企業使用。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 法規變動風險： 農業區土地之相關政策若有調整（如特登資格審查更嚴），可能影響產權價值。 2. 市場流動性較慢： 工業用地及廠房交易通常較住宅慢，受景氣與產業需求影響較大，變現週期長。 |
物件評論
購買建議：適合「經營者」或「投資者」，非一般自住首選。
此物件非常適合有實際工廠運作、倉儲物流需求的小企業主，或是尋求長期資產配置的投資人。其最大的賣點在於「合法特登」與「交通便利」，能為您的業務節省大量的運輸時間成本，且 9 年屋齡的新度讓後續維修負擔較低。
然而，若您考量的是純住宅居住功能，此物件並不推薦。畢竟位於農業區、僅一樓且衛浴設施簡單（1 衛 3 房），生活舒適度與居住氛圍皆不及住宅社區。建議在購入前，請務必確認您的產業類型是否符合該特定農業區的相關使用規範，以確保長期經營無虞。
問與答
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陳顯良(仲介，收取服務費)
暱稱：DAVID 陳顯良
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經紀業名稱: 鴻運高不動產開發有限公司
證號: (106)313441
101年從香港移民來臺灣, 以前在香港進出口貿易公司工作, 來臺後參加了臺南市觀光協會的導覽員課程, 曾在十鼓及四草綠色隧道工作多年, 對濕地生態, 鯨豚, 樹木生長方面有研究. 因勞保年齡問題離開了四草, 日前是臺南市文化局古蹟中文及英文導覽員. 同時在臺南市社區大學"用溜英文說臺而故事"的講師. 後來加入了房仲的行業, 在幸福家不動產市府店工作了四年, 目標是以忠誠為客人服務, 希望廣交朋友.
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