幸福買賣  東區買屋 / 東區買房 - 南紡商圈收租三套房幸福買賣

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~628 萬~~588 萬
參考單價：19.91 萬/坪
地址：台南市東區東安路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 3衛
總坪數：29.54 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.94 坪
附屬建物面積：1.73 坪
共同使用：5.87 坪
土地面積：7.71 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於台南市東區，鄰近南紡購物中心與成大周邊，生活機能成熟，交通便利。 2. 租金潛力高：現成出租中且客源穩定（靠近學校與商圈），3 房 3 衛格局適合分隔出租或作為多租戶配置。 3. 入手門檻低：單價約 19.91 萬，總價 588 萬在東區屬較親民的價格，適合初次投資。 4. 學區屬性強：鄰近東光國小與後甲國中，學生租屋需求穩定。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：已達 42 年，老公寓可能面臨管線老化、防水或結構修繕問題。 2. 無電梯：位於 5 樓頂層，對高齡者、小孩家庭或不方便爬樓梯的租客來說吸引力較低。 3. 無車位：周邊停車空間緊張，且不含車位會影響部分有車族群的承租意願或購買意願。 4. 公共設施成本：公設比約 20%，對於老建築而言稍高，實際室內坪數僅 21.94 坪。
機會 (Opportunities)	1. 裝修升值：若投入裝潢更新屋況，可吸引更高租金收益或增加換手時的吸引力。 2. 區域發展：東區持續為台南人口流入熱區，長期而言仍有保值空間。 3. 投資退場：現有租約提供即時的現金流，有助於平衡持有成本。
威脅 (Threats)	1. 銀行貸款限制：屋齡超過 40 年，銀行可能降低貸款成數、縮短貸款年限或appraisal value 較低，需準備更多自備款。 2. 老舊公寓跌價風險：市場主流偏好電梯大廈，老公寓在未來轉手時流動性可能不如新大樓。 3. 維修負擔：隨屋齡增加，潛在的大修費用（如重做防水、補強工程）可能由買方或住戶共同承擔。

2. 物件評論

此物件適合投資客作為收租用途，但自住需求較不推薦購買。

主要理由如下：首先，該建物位於東區核心地段，鄰近南紡與成大，具備極強的學生與年輕租戶市場，目前「現成包租公」的狀態意味著資金週轉快、現金流穩定。然而，其屋齡已達 42 年且位於無電梯的 5 樓，這將大幅縮減未來購屋者的選品範圍，尤其是對於有老人或小孩的家族而言極不友善。此外，老公寓在銀行貸款審核上會較嚴格，可能需準備更高比例的自備款。因此，若您具備資金實力且目標在於穩定租金回報，可考慮入手並評估裝修潛力；若以自住為主，建議優先考量樓齡較新的電梯大樓以確保居住品質與保值性。