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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：788 萬
參考單價：35.38 萬/坪
地址：桃園市桃園區昆明路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：22.27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.15 坪
附屬建物面積：1.12 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：建國國小,建國國中
鄰近公園：延平公園
生活機能：延平黃昏市場
附近交通：桃園客運,桃園公車
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、SWOT 分析報告

面向	內容
優勢	1. 地點優越：位於桃園火車站後站區，鄰近建國國小與國中，學區穩定且生活機能成熟。 2. 交通便利：緊鄰多條公車路線及交通樞紐，通勤極为方便。 3. 價格實惠：總價不到 800 萬，單坪約 35 萬，為該區域的低門檻入場選擇。 4. 居住現況佳：房屋已全新整理採光明亮，格局方正且通天然瓦斯，無須大裝修即可入住。
劣勢	1. 屋齡較老：建物已有 41 年歷史，銀行貸款年限可能受限，未來翻新與修繕成本需預留。 2. 無電梯設計：位於 4 樓（共 5 樓），採爬樓梯方式，對高齡者、幼童或搬運重物造成不便，亦影響未來轉手彈性。 3. 坪數與格局不匹配：僅 22.27 坪規劃 3 房 2 廳，單間面積極小，居住舒適度可能不足，難以滿足家庭長期成長需求。 4. 缺乏車位：無專屬停車位，在交通繁忙區可能造成不便。
機會	1. 投資收租潛力：鄰近車站與夜市，租金需求穩定，適合作為第一張不動產投資。 2. 區域更新效應：後站商圈若未來有都更或捷運路網優化計畫，房價可能有上漲空間。 3. 快速入住優勢：因已全新裝修且格局方正，買家可直接拎包入住，省去裝修期與成本。
威脅	1. 資產保值風險：老公寓無電梯，隨著屋齡增長及新樓上市，未來在轉售市場上的競爭力可能較弱。 2. 噪音與人口密度：鄰近黃昏市場與店家林立，生活氛圍熱鬧但可能伴隨噪音與擁擠問題。 3. 融資條件變化：高齡建物可能面臨銀行授信縮緊或成數降低，需評估買家自身資金調度能力。

二、物件評論

購買建議：視需求而定，適合首購族或投資客，不適合長居家庭。

此物件位於桃園區核心地段，擁有極佳的學區資源與交通便利性，且總價控制得宜，對於預算有限但希望定居在交通便利區域的買家而言，是一處不錯的入門選擇。特別是已更新整理的屋況，能節省初期的裝修成本與時間。

然而，最大的考量點在於屋齡過高與無電梯的設計，這會顯著影響未來的轉手流通性與居住品質，尤其是 22 坪規劃 3 房對於家庭成長來說空間過於緊湊。若買家主要目的是「自住」且未來有長住或老人同住打算，此物件可能並非最佳選擇；但若目標為「過渡型自住」或「投資收租」，考慮其低廉的單價與穩定的租金需求，則具備相當的購買價值。建議務必仔細評估銀行貸款條件與個人財務規劃後再行決定。

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