漢神巨蛋農十六捷  左營買屋 / 左營買房 - 左營買房租屋巨蛋捷運宅｜博愛香榭｜景觀悠閒品味兩房車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1388 萬 (含車位價)
參考單價：53.64 萬/坪
地址：高雄市左營區博愛地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：博愛香榭
格局： 2房(室) 1廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：30.05 坪 (包含車位面積)
主建物面積：14.11 坪
附屬建物面積：1.48 坪
共同使用：14.46 坪
車位坪數：5.48 坪
樓別/樓高： 22樓 / 28樓
屋齡：4 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2217 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：新莊國小、龍華國中
鄰近公園：明誠公園
生活機能：新莊仔路富國路傳統市場
附近交通：巨蛋捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者角度分析報告 - 物件編號：1255905

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優異：位於巨蛋站周邊核心，步行可達捷運、漢神百貨及瑞豐夜市，生活機能極高。建築品質與公設：屋齡僅 4 年，由專業團隊設計星級公設（泳池、會所等），居住質感佳。樓層景觀：位於 22 樓高處，北向落地窗帶來寬敞視野與採光，避開低樓層擁擠感。
劣勢 (Weaknesses)	單價與坪數考量：含車位參考單價約 53.64 萬/坪，在高雄市區屬於中高價位；且總坪數 30 餘坪包含車位，實際室內使用面積相對有限。格局認定疑義：基本資料記載 2 房，但特色說明提及「3 改 1」，需確認合法登記格局與實際使用空間是否一致。持分成本：高額管理費每月約 2,217 元，長期持有需列入總財務規劃。
機會 (Opportunities)	租賃市場熱絡：鄰近高鐵左營站與巨蛋商圈，外租需求穩定，適合投資收租或置產族。生活圈升級：周邊持續開發中（如義享天地等），區域價值有上升空間。生活便利性：步行即可滿足購物、運動、餐飲及交通通勤，節省通勤時間成本。
威脅 (Threats)	同區競爭激烈：巨蛋與新上社區新建案眾多，高總價產品轉手時可能面臨同級距競品壓力。經濟環境影響：在高通膨或景氣不明朗時期，高單價住宅較容易受買盤購買力萎縮影響。政策與稅制：若未來房地產稅制調整或房貸利率上升，可能增加持有成本或影響資金效率。

二、物件評論

這棟位於左營巨蛋生活圈的「博愛香榭」物件，整體而言適合追求高效能通勤與高品質生活質感的單身者、情侶或投資置產買家。

主要理由在於其地段稀缺性與居住舒適度的結合。4 年新的電梯大樓配合頂級公設，能提供極高的居住體驗，且緊鄰捷運站與百貨商圈，無論自住便利性或是未來租賃轉手的潛力都相當穩健。然而，在購買前建議您務必再次確認「房室」登記數量與實際格局改造是否合規，並評估自身預算是否足以支撐此高單價與每月管理費的持有成本。若您重視通勤時間與生活機能，且預算允許，這將是一個具備質感的選擇；若對空間需求極大或預算敏感，則建議可進一步比對周邊新成屋的價格差異後再行決定。