駁二特區新樂街夜  鹽埕買屋 / 鹽埕買房 - 左營大樓推薦駁二捷運西子灣站懷舊公寓一樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：658 萬
參考單價：30.32 萬/坪
地址：高雄市鹽埕區鼓南街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：21.7 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.7 坪
土地面積：7.1 坪
樓別/樓高： 1~1樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	居住與生活機能極佳：位於鹽埕區核心地帶，鄰近駁二藝術特區、哈瑪星鐵道園區及鼓山市場，通勤（捷運站/輕軌）與購物方便。空間格局罕見：僅 21.7 坪規劃出 4 房 2 廳 2 衛，在極小的坪數下提供極高的隔間彈性，適合大家庭或分租需求。租金潛在收益高：鄰近中山大學及商圈，周邊學生與上班族多，若作為出租用途，租售比可能相當吸引人。
劣勢	屋齡較長且樓層不利：屋齡達 40 年，部分銀貨條件可能受限，且為一樓公寓（5 樓無電梯），出入不便且隱私與採光可能受影響。維護成本隱憂：明確標示「屋況需整理」且「不負滲漏水瑕疵擔保責任」，買方需額外編列整修預算，並須自行承擔漏水風險。空間寬敞度低：總坪數不到 22 坪卻有 4 個房間，每個單一的空間會非常狹小，居住舒適度不如大戶數住宅。
機會	區域發展潛力：周邊已完成汙水處理工程，且屬觀光熱點（駁二、棧貳庫），隨著舊城區再生政策推進，社區環境與房價可能有長期上漲空間。靈活資金運用：總價 658 萬的入手門檻相對較低，對於預算有限但需要固定住所，或希望以較低資金進場高雄舊城區的買家來說，是一個切入點。
威脅	貸款與轉手難度： 40 年屋齡可能影響銀行貸款成數或年限；一樓老公寓在二手市場上流通性通常不如中高樓層。居住品質風險：一樓易受馬路車潮噪音、蟲害及淹水問題困擾，且「不負瑕疵擔保」意味著若有隱蔽工程問題需買方自行負責。

物件評論

此物件適合預算有限但對租金收益有期待的購屋者，或是願意投入整修資源的家庭/投資客。其最大吸引力在於極具競爭力的總價、優越的觀光與文教生活圈，以及罕見的「小坪數多房」格局。然而，鑑於 40 年屋齡與一樓條件，若您計畫自住且重視通風採光或銀貨週轉（如貸款年限縮短），則需慎重評估整修成本與長期居住品質。若目標為「低門檻置產 + 出租收租」，這是一筆值得深入檢視的標的；但若追求即時舒適居住體驗或高流動性資產，則建議暫緩考慮。

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