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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2998 萬 (含車位價)
參考單價：66.67 萬/坪
地址：新竹市東區民主路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：榀HOUSE
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：44.97 坪 (包含車位面積)
主建物面積：27.34 坪
附屬建物面積：3.01 坪
共同使用：7.14 坪
車位坪數：7.46 坪
土地面積：11.63 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：10 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與坪數比例佳：總價約 3,000 萬新台幣，擁有近 45 坪的居住空間，單價約每坪 67 萬，在該區域屬於可負擔範圍。 2. 格局實用：2 房 2 廳 2 衛的設計，對於小家庭或年輕夫妻來說，功能區分明確且具備隱私性。 3. 樓層配置合理：位於 5 樓建築的第 3 樓，屬於中間偏下層，既有電梯便利又避開一樓的潮濕與噪音干擾。
劣勢 (Weaknesses)	1. 資訊衝突疑點：廣告標題強調「竹北」，但實際地址為「新竹市東區」，兩者行政區域不同，需高度釐清。 2. 屋齡因素：10 年屋齡雖非老舊房屋，但在房產價值上已失去新成屋的溢價優勢。 3. 房間數限制：僅有 2 間臥室，若未來家庭結構擴增（如生育子女或與長輩同住），空間彈性較不足。
機會 (Opportunities)	1. 生活機能成熟：鄰近巨城購物中心、市場及公園，通勤與日常採買極為便利。 2. 學區資源：周圍有優質學校分布，對於未來子女教育規劃提供優勢。 3. 區域發展潛力：新竹科學園區周邊持續吸引人口移入，住宅需求穩定，具長期持有價值。
威脅 (Threats)	1. 標地資訊混淆風險：若買家原本目標是竹北，此房產可能不符預期；合約中地址需確認無誤以避免法律糾紛。 2. 房價波動：房地產市場存在漲跌週期，購屋後若遇房市回調，短期內可能面臨資產價值浮動。 3. 競爭與流動性：同區域其他 2 房新案或二手房源競爭激烈，未來轉手速度可能受市場景氣影響。

物件評論

這件房源對於預算在 3,000 萬左右、重視生活機能且需要一定居住寬敞度的購屋者來說，具備相當的吸引力。45 坪的空間搭配 2 衛的設計，在 2 房產品線中屬於高 CP 值選擇，加上鄰近巨城與公園的生活優勢，非常適合追求便利與品質的小家庭或年輕族群。

然而，最關鍵的問題在於廣告標題的「竹北」與實際地址的「新竹市東區」存在顯著矛盾。這不僅涉及行政區域的差異，更可能影響戶政、學區歸屬及未來轉手認定。在確認具體位置與您的需求（如是否必須為竹北）完全匹配之前，建議先向仲介或房東要求詳細說明並核對地籍資料。 若地點符合您的預期且資訊誤差已釐清，這是一處值得優先考慮入手的物件；反之，若無法解釋區域差異，則建議慎重評估以免後續產生不必要的困擾。

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