大同買屋 / 大同買房 - 大同區美寓4房包租公信義大安建案

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1790 萬
參考單價：51.93 萬/坪
地址：台北市大同區敦煌路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4衛
總坪數：34.47 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.63 坪
附屬建物面積：3.84 坪
土地面積：10.1 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
生活機能：大龍市場
附近交通：圓山捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：1790 萬的總價對於台北市大同區而言，屬於低門檻入手機會。 2. 地理位置優越：鄰近圓山捷運站與大龍市場，生活機能成熟，交通便捷。 3. 現有租金收益：目前作為「包租公」投資案持有，已有穩定租客，購入即可享有租金流。 4. 居住環境佳：建物面公園，提供較好的景觀與綠意品質。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：已達 43 年屋齡，可能面臨銀行貸款核貸成數降低或年限縮短的問題。 2. 無停車空間：總坪數未含車位，在台北市區缺乏停車便利性是明顯缺點。 3. 建築型態：為 5 樓透天或公寓，僅 2 樓，若未來考量長者居住或重物搬運，無電梯會是不便之處。 4. 坪數與格局比例：34 坪有 4 房 4 衛，單坪價格約 51.93 萬，相較新成屋單價並不高，但老屋維修成本需列入評估。
機會 (Opportunities)	1. 投資保值與收租：適合資金有限但想進入台北房市的投資客，利用租金抵充房貸。 2. 環境優勢：近公園與捷運站，長期來看具備抗跌與轉手流動性的基礎條件。 3. 自行裝修潛力：若購入後不再出租，可視需求重新規劃格局（雖需注意是否有分租隔間拆除成本）。
威脅 (Threats)	1. 融資風險：高屋齡建物可能影響銀行估價與貸款條件，買家需自籌較高款項。 2. 維護成本上升：40 年以上建築，管線、外牆等隱形維修成本可能隨時間增加。 3. 租約轉換問題：若購入後打算自住，需處理現有租約或拆除分戶隔間的費用與法律程序。 4. 市場波動：同區老公寓供給量若增加，可能在未來轉手時面臨價格競爭。

物件評論

是否值得購買： 此物件對於「投資收租」的買家而言具有相當高的吸引力，但若以「永久自住」或「世代長住」的角度來看，則需要更為審慎的評估。

主要理由：

總價優勢明確：在台北市中心能以 1790 萬入手 4 房格局，並位於圓山捷運商圈，對於預算有限的購屋者來說是一個極具門檻優勢的選擇。
投資回報清晰：目前已有穩定租約且面公園，意味著資金投入後能立即產生現金流，利於初期房貸負擔的減輕。
潛在風險需考量：由於屋齡已達 43 年，銀行貸款條件可能受限（如貸得比例較低），且無車位及無電梯的設計，對於未來長期居住的便利性與轉手客群（如年輕家庭）可能會產生限制。建議在簽約前務必確認房屋結構安全狀況、估價金額以及現有租約的細節，以確保整體投資效益。