鼓山區大樓,3平車  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 美術館青海商圈低於實登【祥龍傲視185坪毛胚】三平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5888 萬
參考單價：31.8 萬/坪
地址：高雄市鼓山區龍水二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：悅龍灣
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：185.17 坪 (包含車位面積)
主建物面積：92.3 坪
附屬建物面積：17.02 坪
共同使用：75.85 坪
車位坪數：18.06 坪
土地面積：15.29 坪
樓別/樓高： 24樓 / 24樓
屋齡：10 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B1 三格平面車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：9792 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：雙語中山國小、七賢國中
鄰近公園：青海公園、美術館
生活機能：內惟市場
附近交通：C21美術館輕軌站、台鐵美術館站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置極佳：鄰近美術館輕軌站與台鐵美術館站，交通便捷；周邊有青海公園及愛河綠廊，環境優美。 2. 學區優質：位於雙語中山國小與七賢國中明星學區範圍，適合重視子女教育的家庭。 3. 價格具競爭力：目前開價低於該社區實登錄數據，且標示有議價空間，購買門檻相對合理。 4. 設施完善：屋齡約 10 年，建築獲獎肯定；附贈三個平面車位，對多車家庭或高資產族群非常實用。
劣勢 (Weaknesses)	1. 坪效配置待考量：185 坪的大空間僅配置 2 間衛浴與 4 房，對於如此大的居住面積而言，衛生間配置顯得不足，可能影響生活便利性。 2. 頂樓與維護成本：位於 24 樓為最高樓層，夏季日照輻射熱效應可能較強；每月管理費約近萬元，長期持有成本較高。 3. 毛胚狀態：屋內為毛胚狀態，後續裝修需投入大量預算與時間，且存在施工風險。
機會 (Opportunities)	1. 議價潛力：房產說明書明確指出價格低於實登且可再議，買方在交易談判中擁有較主動的地位。 2. 空間客製化：因屬毛胚狀態，買方可依個人需求重新規劃格局，打造符合自己需求的豪宅空間。 3. 區域發展：美術館輕軌周邊持續開發完善，隨捷運通車後段站點成熟，長期升值潛力可期。
威脅 (Threats)	1. 高額交易與持有成本：總價約 5888 萬元屬高標住宅，流動性較一般住宅低；加上高管理費及裝修預算，資金壓力較大。 2. 噪音與環境干擾：鄰近龍水二路主幹道，雖有帝王座向優勢，但需注意車行噪音與粉塵影響。 3. 市場行情波動：高雄市不動產景氣相對台北市較為沈穩或波動，未來轉手價格存在不確定性。