楊明國小楊梅交流道  楊梅買屋 / 楊梅買房 - ☀️和發學悦☀️採光美3房車☀️雙衛開窗☀️楊梅買房推薦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1488 萬~~1328 萬 (含車位價)
參考單價：25.94 萬/坪
地址：桃園市楊梅區中山北路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：和發學悦
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：51.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.98 坪
附屬建物面積：2.96 坪
共同使用：11.34 坪
其他面積：13.91 坪
土地面積：7.13 坪
樓別/樓高： 5樓 / 14樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2506 元/月
管理描述：早上7點～晚上7點
鄰近學校：楊明國小、楊明國中、楊明國小附設幼兒園、美加達幼兒園、楊明非營利幼兒園
鄰近公園：楊明公園
生活機能：楊梅市場
附近交通：楊梅交流道、五楊閘道、楊梅火車站、楊梅免費公車、縱貫路
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：和發學悦 (編號：1217425)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置與學區：鄰近楊明國小與國中，被標示為校園第一排，對有就學需求的家庭極具吸引力。交通便利性：靠近楊梅交流道、五楊閘道及火車站，往來桃竹新地區相當便利。格局機能佳： 51 坪大三房配置 2 衛浴且標榜雙衛開窗，通風與隱私較一般設計好；另附平面坡道車位，停車方便。
劣勢 (Weaknesses)	居住環境潛在干擾：臨路寬度僅約 8 米，且位於中山北路一段主要幹道上，需考慮車流噪音或空氣影響。價格與維護成本：參考單價約 25.94 萬/坪，在區域內屬中高價位；月管理費近 2506 元為長期持有成本。屋況因素：雖僅 11 年屋齡，但已進入開始需要基礎維護的階段（如防水、管路）。
機會 (Opportunities)	市場流通性：學區房屬性通常較具保值力，且車位包含在內，符合現代家庭剛需。議價空間：資料顯示營業員提供「出價談判」服務，若對總價 1328 萬有疑慮，仍有談價空間。生活機能完善：周邊包辦夜市、傳統市場、賣場與醫院，日常採買與醫療需求不需遠行。
威脅 (Threats)	區域房價波動：楊梅區新成屋或次新案可能影響二手轉手價格。交通發展風險：鄰近主要道路可能面臨未來道路拓寬工程或其他開發案，施工期間會干擾居住品質。競爭環境：同學區內若有更新或更優惠物件釋出，此戶的「稀有性」優勢可能降低。

2. 物件評論

綜合建議：值得考慮，特別適合有子女就學需求的家庭。

此物件在「和發學悦」社區具備相當高的實用性與保值潛力。主要理由如下：

學區配置優勢顯著： 對於重視孩子教育或希望縮短接送時間的買家而言，位於校園第一排且鄰近雙學區的條件非常难得，這通常是未來二手轉手時的重要支撐點。
生活機能成熟： 從市場、賣場到醫院交通應有盡有，配合五楊交流道與台鐵站，通勤便利性高，符合現代人工作生活兩棲的需求。
格局細節貼心： 標榜「雙衛開窗」在住宅設計中較少見，能有效改善採光與通風衛生條件；加上附設車位，總價含位算是一步到位的居住方案。

買房提醒： 儘管條件優越，建議您親自實地賞屋時，務必在不同時段（特別是上下班尖峰時刻）感受臨路噪音狀況，並確認房屋目前實際窗向與樓層景觀是否符合個人期待。若預算可支應此區中高價位單價且重視學區穩定性，這是一個值得列入優先排序的標的。

問與答

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楊梅買房推薦

江慧君(仲介，收取服務費)

暱稱：江江

專業品質：

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住商不動産楊梅萬大新農加盟店

經紀業名稱: 永粒不動產仲介有限公司

證號: (109)登字375230號

2020年10月進入不動產行業營業員
2020年11月晉升副主任
2021年2月晉升主任
2021年第一季績優人員
2021年4月晉升襄理
2021年6月晉升副理
2021年第二季績優人員
2021年9月晉升經理
2021年10月單月業績破百萬
2021年第三季績優人員
2021年第三季百萬經紀人
2021年11月晉升協理
2021年第四季績優人員
2021年第四季百萬經紀人
2021年年度績優人員
2021年年度桃竹苗區風雲經紀人
2022年3月單月業績破百萬
2022年第一季住商之星
2022年第一季百萬經紀人
2022年第二季住商之星
2022年第二季百萬經紀人
2022年8月晉升業務副總
2022年第三季住商之星
2022年第三季百萬經紀人
2022年年度績優人員
2024年第一季百萬經紀人
2024年第二季二百萬經紀人
2024年第四季百萬經紀人