苓雅買屋 / 苓雅買房 - 高雄房地顧問衛武營三多商圈1＋2店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1388 萬
參考單價：40.6 萬/坪
地址：高雄市苓雅區武仁路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：34.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.65 坪
附屬建物面積：3.38 坪
共同使用：2.16 坪
土地面積：9.7 坪
樓別/樓高： B1~2樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：高雄苓雅區衛武營三多商圈 1＋2 店住

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳：位於苓雅區核心地帶，鄰近衛武營捷運站與三多商圈，生活機能成熟，周邊有英明、光華市場，通勤便利度高。空間實用性高：室內增建後使用坪數達 46.19 坪，相較於 deed 上的 34.19 坪，擁有較大的實際居住面積。格局為 3 房 2 廳 2 衛，適合多人口家庭。住商用彈性：戶別登記為「住商用」，除自用外，亦可作為工作室或小型店面使用，增加資產靈活度。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：屋齡達 42 年，屬老舊公寓，可能面臨管線老舊、隔熱隔音效果差等問題。無電梯設施：產品型態為「公寓」，若需步行至頂樓或搬運重物將較不便，且對長輩居住友善度不足。貸款與產權風險：因涉及室內增建，銀行評估價可能低於市價，導致貸款成數受限；增建部分未來若遇查報拆除，亦有法律風險。
機會 (Opportunities)	捷運效應持續發酵：隨著衛武營都會公園開發及周邊更新，該區域房價具抗跌與增值潛力。低門檻進駐核心區：在苓雅區能取得此使用面積且價格相對新案優惠的物件較少，對於預算有限但要求大空間的家庭是切入核心區的好機會。租金投資潛力：生活機能成熟且鄰近交通樞紐，若規劃為租屋或短租用途，可能獲得穩定的承租需求。
威脅 (Threats)	老屋重建門檻：40 年以上房產未來推動都更或危老重建的難度與成本高，若無地主共識，房屋價值易隨時間折損。銀行承貸限制：高齡公寓貸款年限可能縮短，影響買家還款壓力；且增建部分若被認定為違章建築，會影響產權交易流程。市場流動性降低：老舊公寓在二手市場的接盤族群通常較窄，未來轉手可能需要更長的時間來脫手。

2. 物件評論

購買建議： 此物件適合「追求核心區大空間預算有限」或「有商業用途需求」的買家，對於尋求電梯新房、完全無法律疑慮的保守型買家則需慎重考慮。

主要理由：

地段價值明確：高雄衛武營及三多商圈為高增值區域，地理位置無法複製，抗跌性強。
價格優勢與空間換算：單價約 40.6 萬在該區域具吸引力，且實際使用坪數達 46 坪，居住品質較同預算的新建住宅大，尤其適合三代同堂家庭。
潛在風險需審慎評估：最大的隱憂在於屋齡與增建結構，建議購置前務必確認銀行核貸成數及增建物之法律瑕疵，並預留部分預算作為維修或安全檢測之用。若能接受公寓無電梯且理解老屋特性，此處可視為具備長線持有價值的標的。