農16 凹子底公園  鼓山買屋 / 鼓山買房 - ✨ 農⼗六特區｜⾼樓層｜4房平⾞景觀學區宅

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1958 萬 (含車位價)
參考單價：39.07 萬/坪
地址：高雄市鼓山區裕國街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：新雪梨
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：50.11 坪 (包含車位面積)
主建物面積：27.29 坪
附屬建物面積：2.98 坪
共同使用：13.41 坪
車位坪數：6.41 坪
土地面積：6.29 坪
樓別/樓高： 14樓 / 14樓
屋齡：20 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：B1平面車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：明華國中龍華國小
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與學區：位於高雄市鼓山區農十六特區，周邊為明星學區（龍華國小、明華國中），學權需求穩定。 2. 格局稀有小戶：擁有 4 房 2 廳的大坪數配置，且標示稀有陽台進出設計，一層僅兩戶，私密性與空間效率佳。 3. 單價相對低點：參考單價約 39.07 萬/坪，低於該社區歷史成交高點（45.6 萬/坪），具備一定議價或收藏價值。 4. 停車規劃：配備 B1 平面車位，位置被標榜為社區最佳車位。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：屋齡約 20 年，部分硬體設施或外牆可能需留意，未來若發生大額公共修繕可能影響持有成本。 2. 頂樓隱憂：位於 14 樓（總層數 14 樓），屬於頂樓住宅，需注意夏季隔熱、防水及水壓狀況是否完好。 3. 價格門檻：總價近 1958 萬，對購屋者資金能力要求較高，潛在買氣客群相對縮小。
機會 (Opportunities)	1. 市場回檔買點：當前單價相較於歷史高點有落差，對於長期持有或自住需求者而言，是較佳的入場時機。 2. 學區容量管制：明星學區實施總量管制，此類優質學區宅在未來轉手時仍具吸引力。 3. 稀缺性配置：大空間且高樓層景觀宅在大坪數產品中相對稀少，具備市場差異化優勢。
威脅 (Threats)	1. 利率波動風險：房貸利率變化可能影響購屋者負擔能力，進而波及未來轉手流動性。 2. 建築維護風險：20 年屋齡建築若缺乏良好的住戶會議與修繕基金提撥，恐面臨居住品質下降問題。 3. 區域供需調整：農十六特區供應量持續增加，未來周邊新案或轉手競標可能影響議價空間。