大樂商圈、河堤社區  三民買屋 / 三民買房 - 鳳山大樓建案 .三民.大樂商圈.河堤社區.稀有輕軌大坪數三

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1568 萬 (含車位價)
參考單價：30.92 萬/坪
地址：高雄市三民區明誠二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：長谷舒伯特
格局： 3+1房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：52.02 坪 (包含車位面積)
主建物面積：32.56 坪
附屬建物面積：3.8 坪
共同使用：15.66 坪
車位坪數：9.07 坪
土地面積：7.51 坪
屋齡：84 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立龍華國中
鄰近公園：河堤公園
生活機能：龍華市場、大樂商場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋評估分析報告

以下針對您提供的物件資料進行詳細分析，協助您從買方角度釐清潛在風險與價值。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	位於三民區大樂商圈與河堤社區交界，生活機能極佳，鄰近龍華市場、大樂商場及麥當勞，日常採買便利。擁有明星雙學區（河堤國小、龍華國中），對子女教育具高度吸引力。車位包含在總價內，且為平面式車位，對於有車家庭是重要加分項。室內空間達 28 坪，格局寬敞，三房兩廳設計符合一般家庭需求，且兩年前的裝潢省去購房後立即整修的時間與成本。
劣勢 (Weaknesses)	資料顯示屋齡為 84 年，若指實際使用年限則過於老舊，恐影響銀行貸款成數及後續維修；若係民國 84 年建造（約 30 年房齡），相較於周邊新案單價偏高。建築名稱標示為「鳳山大樓建案」但地址為三民區，資訊存在不一致疑慮，需仔細確認權狀記載。社區與電梯設施可能因建物相對老舊，面臨管路更新或設施折損較快的風險。
機會 (Opportunities)	周邊輕軌捷運路網逐步完善，交通便利性隨時間增值潛力可期。此類大坪數且含車位的產品在區域內供應稀少，若未來市場偏好大型戶型，轉手流動性可能優於小宅。屋主已裝潢完成，買家入住後可立即使用，節省時間成本與裝修風險。
威脅 (Threats)	因屋齡數據可能存在誤植（84 年或民國 84 年），若銀行認定房屋老舊度超出限額，可能導致貸款申請困難或利率調整。三民區部分老舊社區管理維護水準參差不齊，需確認社區基金運作狀況及未來整建計劃。市場景氣波動下，高總價物件（1568 萬）在轉手時可能面臨較長的銷售週期。

2. 物件評論

此物件對於重視通勤便利、子女就學品質以及空間舒適度的家庭而言，具備相當高的購買價值，但建議採取「確認房齡後再議」的策略。

主要理由如下：首先，地段優越性無可取代，大樂商圈與河堤公園的結合提供了極佳的居住環境與生活機能，加上雙學區加持，自住安定性強。其次，包含車位的大坪數三房設計在該區域極為罕見，能有效滿足三代同堂家庭需求，且近期裝潢已能節省大量前期成本。然而，最大的關鍵在於「屋齡」與「名稱」的數據正確性確認。若建築確為 84 年（民國 1940 年代前後），則涉及老舊住宅貸款難度與拆除重建風險，需高度警覺；若是民國 84 年建造，則價格具合理性。建議在簽約前務必調閱最新建物謄本及戶政資料確認實際落成年度，並諮詢銀行關於該樓齡的貸款條件，以確保購屋決策的財務安全。