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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：668 萬
參考單價：26.99 萬/坪
地址：台南市南區西門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 3衛
總坪數：24.75 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.22 坪
附屬建物面積：2.14 坪
共同使用：4.39 坪
土地面積：7.29 坪
樓別/樓高： 5~6樓 / 5樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：300 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：新興國小.志開國小.大成國中
鄰近公園：金華公園.水萍塭公園.田寮育樂公園.大成社區公園
生活機能：金華市場.逢甲市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

台南南區西門路一段購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與機能優異：位於台南市南區核心，鄰近新光三越商圈，周邊市場、公園資源豐富，生活極度便利。學區價值明確：鄰近新興國小、志開國小及大成國中，學區範圍受矚目，利於子女就學。價格競爭性：參考單價約 26.99 萬/坪，在該核心區域屬於相對親民的水準，具一定投資吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過舊：屋齡已達 40 年，代表建築設施可能老舊，後續維護或整修成本較高。數據不一致風險：資料顯示總坪數 24.75 坪，但特色說明提及室內使用約 38 坪；且房室描述有「5 房」與「3 房」之矛盾，需高度警惕產權與實際格局的落差。無電梯隱憂：位於 5 樓高層卻為公寓型態，推測無電梯，對於年長家庭或行動不便者較不友善。
機會 (Opportunities)	租賃市場需求穩健：因學區與商圈優勢，周邊租屋需求穩定，適合投資收租。重建潛力：位於黃金地段且為小面積透天或公寓單位，若符合都更條件，長期具備土地再開發的可能性。置換彈性：目前總價 668 萬對於核心區來說門檻相對較低，便於資金規劃。
威脅 (Threats)	貸款審批風險：高屋齡建物（40 年以上）在銀行融資審核上可能受限，貸額或年限可能不如新案。轉手流動性挑戰：老舊公寓無電梯，長期來看買家族群會逐漸縮減，未來轉售可能較費時。結構安全疑慮：超過 40 年樓齡需留意耐震係數是否符合現行標準，若發生地震或災損風險成本較高。

2. 物件評論

購屋建議：值得列入考察名單，但須詳查後再議

此物件對於「重視生活機能的學區需求者」或「預算有限的核心區投資客」而言，具有相當吸引力。其最大賣點在於南區西門路一段的黃金地段與優質學區資源，且單價在該區域具備競爭力。

然而，建議您在進一步洽詢前，務必確認以下三點以降低風險：

資料一致性核對：請實地丈量並檢視土地登記謄本，確認實際坪數（是 24.75 坪或 38 坪？），避免被過度標示誤導。
格局確認：澄清「5 房」與「3 房」之數據落差，確認是否包含違規隔間或違建，以確保產權清晰。
融資評估：提前向銀行諮詢針對 40 年屋齡公寓的貸款成數與年限限制，避免資金規劃出現缺口。

若能解決上述資訊不對稱的問題，這是一筆具備實用價值的資產；反之，若無法釐清坪數與格局疑慮，建議考慮其他標的以策安全。

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李長津(仲介，收取服務費)

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