鳳甲▲窗透天電梯  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 鳳甲路VS南華一路▲窗透天電梯金店面鼓山大樓買房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6980 萬
參考單價：44.42 萬/坪
地址：高雄市鳳山區鳳甲路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：皇品院NO7好市吉
格局： 10房(室) 12衛
總坪數：157.13 坪 (不含車位面積)
主建物面積：141.37 坪
附屬建物面積：7.77 坪
其他面積：7.99 坪
土地面積：59.85 坪
屋齡：3 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：鳳翔國小鳳翔國小
鄰近公園：保安公園
生活機能：傳統市場
附近交通：國道一號
面臨路寬：12尺米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 屋況新穎：屋齡僅 3 年，外觀與設施維護成本相對較低。 2. 價格競爭力：單價約 44.4 萬元，在鳳山區域屬較低單價區間。 3. 收益穩定性：宣稱全棟滿租且具每月約 14 萬現金流，適合投資型買家。 4. 空間規劃：1 至 2 樓為商辦，3 樓以上為獨立套房，雙面寬設計有助於採光與通風。
劣勢	1. 總價高昂：總價近 7000 萬元，資金門檻高。 2. 貸款限制：住商用性質可能影響貸款成數與利率，資金周轉壓力較大。 3. 房衛比例異常：10 間房對應 12 間衛浴，需進一步確認是否為共用或獨立配置，影響空間利用率。 4. 行銷用語過熱：資料中大量強調經紀人榮譽，需留意是否有誇大之嫌。
機會	1. 區位發展：鄰近國道一號及傳統市場，生活機能成熟，長期增值潛力存在。 2. 廣告收益：側牆可設廣告，除租金外可爭取額外廣告收入。 3. 自用與投資：3 樓以上獨立套房適於出租，部分空間或可作為自有辦公室使用。 4. 租金調漲：若合約到期後可隨市場行情調整租金，有機會提升報酬率。
威脅	1. 租金回收率偏低：年租金報酬率約 2.4%，與總價 7000 萬相比，回報周期較長。 2. 租戶變動風險：高度依賴現有租戶，若退租導致空屋，將影響現金流。 3. 法令規範：住商用混合使用需注意消防法規及營業執照之合法性。 4. 區域供給量：鳳山區出租型產品供給量若增加，可能導致租金競爭加劇。

2. 物件評論

購買建議：謹慎評估後可考慮，但須先驗證數據

總結說明： 此物件為一處低單價、新穎的透天商辦混合住宅，適合以「長期收租」為目標的投資型買家，而非自住需求。雖然單價在區域內具備吸引力且屋況新穎，但高昂的總價與偏低的投資報酬率（約 2.4%）是需要重點考量的風險點。

主要理由：

財務模型需重算：每月 14 萬的租金收入雖具吸引力，但換算成報酬率約為 2.4%，低於一般住宅投資標準。建議在簽約前要求查看近年完稅證明及租約，確認實際租金是否被誇大。
融資條件預判：買方需預先確認銀行對於「住商用」物件的貸款條件，通常首付比例較高且利率較高，這將直接影響資金規劃。
空間細節核實：10 間房對應 12 間衛浴的配置較為特殊，建議親自勘房確認每間房是否皆有獨立衛浴，以避免租屋坪效過低的問題。
去化與轉手：因总价高昂且用途特殊，未來轉手速度可能較慢，買家應以長期持有心態規劃。

若租金收入經過驗證真實可靠，且買方能承擔較高資金成本，此物件可作為穩定現金流資產配置之一；反之，若無法核实租金數據，建議暫時觀望。