東區買屋 / 東區買房 - 東區富農街5+6高投報公寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：520 萬
參考單價：28.87 萬/坪
地址：台南市東區富農街二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 1衛
總坪數：18.01 坪 (不含車位面積)
主建物面積：14.5 坪
附屬建物面積：0.34 坪
共同使用：3.17 坪
土地面積：6.02 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：復興國中
鄰近公園：平實公園
生活機能：虎尾寮市場
面臨路寬：3米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於台南東區富農街，鄰近南紡購物中心及平實公園，生活機能與交通便利性極高。 2. 投資潛力：屋況已完成全新整理，具備「一層自住一層分租」或全數出租的靈活性，預計租金報酬率具吸引力。 3. 價格門檻：總價 520 萬起跳，單坪約 28.87 萬，相較於同區域電梯新大樓，置產成本較低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡達 46 年，屬於老公寓，可能面臨銀行核貸年限縮短或貸款成數受限的問題。 2. 頂樓因素：位於 5 樓（無電梯），爬樓負擔較重，且頂樓可能面临冬冷夏熱及漏水風險。 3. 格局限制：僅有 1 衛浴，對於多人口家庭或長時間在家生活而言，使用頻率高時可能感到擁擠。
機會 (Opportunities)	1. 租屋需求穩定：鄰近復興國中與南紡商圈，學生及上班族租屋需求持續熱絡。 2. 區域發展：東區為台南人口成長主要區域，周邊設施成熟度高，未來若有都更規劃，資產價值可能提升。 3. 自用分租模式：可利用魔術大空間特性，創造雙重居住效益（自住 + 收租）。
威脅 (Threats)	1. 貸款風險：高齡老屋在銀行評估上較為嚴格，若借款人年事已高或收入不穩，可能影響購屋資格。 2. 流動性挑戰：老舊公寓若無電梯，對於年輕購屋族群吸引力較低，未來轉手可能需要較長時間尋找買家。 3. 維護成本：雖目前屋況新，但老舊管線與基礎設施仍可能需持續投入維修費用。

2. 物件評論

推薦指數：適合投資客或預算有限之自住者（需斟酌貸款條件）

此物件位於台南東區核心生活圈，地理位置優越且周邊機動性佳，對於重視租金流動性或通勤便利性的買家來說極具吸引力。最大的亮點在於「高投報率」與「空間靈活性」，屋況經過整理後可直接入住，能節省前期裝修成本與時間。

然而，購屋者必須審慎評估銀行對 46 年屋齡老公寓的貸款政策，這將直接影響您的現金流規劃。此外，頂樓無電梯及單衛浴設計，若計劃長期自住且人數較多，需考量生活便利性是否足以克服硬体條件的限制。若您主要目標為資產配置與租金回報，此物件值得優先列入考察；若是追求舒適度或未來短中期内轉手獲利者，則建議多比較同區電梯新大樓物件再作決定。