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📣法院筆錄📣《分割遺產》
點交否:不點交
使用情形
一、拍定後不點交。
㈠拍賣標的1197建號房屋，目前由第三人許○燕承租使用中，租期自民國113年2月1日起至115年2月1日止，每月租金新台幣1萬5,000元。
㈡承租人之占有於查封前，拍定後不點交。
㈢至本件拍賣該共同使用部分之建物，是否有停車位應買人應自行注意查明，縱有該附屬之停車位，其使用依法依該共有人協議為之，故此部分拍定後不點交。
二、本件係變賣共有物。
㈠除買受人為共有人外，共有人（含債權人、債務人）依民法第824條第7項有按相同條件優先承買之權。
㈡有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。
㈢另踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。
三、另依鑑價報告所載，本件標的經初步調查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或非自然死亡等情形，惟若有因調查限度難以查明，致與鑑價報告內容所載容有出入者，請投標人逕向相關單位洽詢查明，綜合考量相關風險再行投標。
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案件介紹︰
🌈房屋已查封.無法看屋內
口字型社區，每個戶別至少都有兩面採光。
車道寬敞，可由車道搭乘電梯直達住家，也可運動健身走到中庭再搭各
棟別電梯。
青潭國小側門口下午有菜車、攤販。
車行5-10分鐘可達國校路傳統市場。
■法院筆錄節錄重點內容
■執行名義：《清償債務》
1.本件拍定後點交。
2.建物現場查封時據債務人在場稱由其自行居住使用，無出租、出借
之情事，無增建，亦無約定使用之停車位。
3.本件不動產有抵押權設定，於拍定時，即塗銷抵押權。
4.本件拍賣標的之土地其使用分區為第三種住宅區。
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【專業代書把關】【自備二成買屋】【競價行情分析】【排除瑕疵事故】
※法拍屋小常識：
法拍屋法律依據為強制執行法，以下簡稱（強）
1.強）第91條拍賣之不動產無人應買時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌
減數額不得逾20%。
強）第93條再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十。
2.本案資料及照片為司法院、金拍屋、法務部行政執行署及其他公部門標售公
告，轉載並整理而成,如有遺誤,應以上各單位標售公告及照片為準。
3.法拍屋無法入內參觀，但可藉建物平面圖推斷室內格局是否方正。
※依各拍次底價無人買受時，酌減百分之二十估算：
第1拍 114/10/09 【1256萬】點交→流標
第2拍 114/11/06 【1006萬】→待拍
第3拍 000/00/00 【804萬】→時間未定
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《法拍資料來源》司法院﹒金拍屋﹒法務部。
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0617【宏普AMAX】9年新 平車 捷運新莊副都心站
【物件資料】
🎈 社區：宏普AMAX
🎈 門牌：新北市新莊區中信街176號16樓-7
🎈 樓層：16樓／共24樓(鋼筋混凝土造)
🎈 主建坪：9.24 坪【一般事務所】
🎈 附屬坪：2.09 坪
🎈 停車坪：11.13 坪(停車位編號地下二層071號)
🎈 公設坪：5.41 坪
🎈 土地坪：1.98 坪【第一種商業區■115年公告現值：424000元/㎡】合計：6.55㎡
🎈 點交情形：不點交(第三人王O信在場陳稱房屋由其向債務人承租占有使用，租賃期間自112年12月1日起至117年11月30日止等情，並當場提出租賃契約為證)
🎈 拍賣原因：新北地方法院｜113年度司執實字第124950號｜清償票款
🎈 投標地點：金服公司
🎈實價登錄:同棟大樓成交均價(62.04萬/坪)不含車位價
🎈第二拍底價:1,004.0萬(36.0萬/坪)
【生活機能】
✅典華雅聚 新莊店，140公尺，步行2分鐘
✅國家電影及視聽文化中心，280公尺，步行4分鐘
✅中信國民小學，120公尺，步行2分鐘
✅寶雅 新莊中原店, 450公尺，步行6分鐘
✅行政院新莊聯合辦公大樓, 500公尺，步行7分鐘
【交通機能】
🚘捷運新莊副都心站，250公尺，步4分鐘
搶進國家級重劃區正核心！指標商辦「宏普AMAX」16樓高空景觀戶重磅登場。下樓即是宏匯廣場，步行4分鐘即達捷運新莊副都心站。二拍驚天破盤單價僅36萬/坪，與社區實價61萬現賺近雙倍價差！法院已下令除去租賃，除去確定後拍定點交。不論是微型創業、時尚工作室還是抗通膨置產，這就是您低總價卡位副都心、實現資產翻倍的絕佳入場券！
一、環境特徵：副都心核心、兼具商業活力與現代質感
📌 街道氛圍： 本案位於中信街，街廓齊整、開闊寬廣，屬於典型的新興重劃區規格。周邊高級商辦與現代住宅林立，兼具頂級商務辦公的時尚活力與井然有序的發達街景，完美避開傳統舊市區的擁擠與雜亂。
📌 建築風格： 社區為知名上市品牌建商宏普建設傾力打造之指標建案「宏普AMAX」，外觀採用現代摩登的幾何美學線條，搭配大面落地帷幕玻璃，展現極高規格的企業總部與頂級SOHO質感。屋齡僅9年，在區域內具备極強的硬體流動性與市場競爭力。
📌 綠地分佈： 鄰近中港綠堤親水廊道及豐富國家文化季刊公園，高綠覆率與水景交織，為高強度商務環境注入無價的舒適綠意與休閒放鬆空間。
二、地段價值：國家級重劃區、旗艦商圈環抱
📌 土地使用分區： 本案土地屬於「第一種商業區」，具備極高的容積開發價值與法定商業活動容許機能，是新創企業、個人工作室、專業代書會計師事務所或微型跨國電商的旗艦首選。
📌 未來發展潛力： 座落新莊副都心正核心黃金地段，毗鄰宏匯廣場旗艦商圈、國家電影文化中心與中央合署辦公大樓。隨著頂級企業總部持續進駐，區域商務產值爆發性成長，周圍預售新案早已站穩百萬行情，帶動本案極強的補漲與資產保值效應。
📌 稀缺性： 本物件為高空16樓景觀戶，擁有無遮蔽的開闊視野與極佳採光。相較於副都心多為大坪數豪宅或巨型總部辦公室，此類低總價、高質感的精緻中小型商辦，在租賃及買賣市場皆具備極高的週轉率與絕對稀缺性。
三、 生活機能：500 公尺頂標生活圈
項目
關鍵地標與說明
交通運輸
步行約4分鐘即達機場捷運A4新莊副都心站，一站速達五股交流道、直通桃園機場與台北車站核心；開車迅速銜接台64線、台65線快速道路，南來北往無往不利。
明星學區
緊鄰新莊雙語指標名校中信國小、中平國中，周邊文教及居住質感極高。
百貨市場
核心生活圈即為副都心旗艦地標宏匯廣場（Honhui Plaza），內有美麗新影城、大型超市與各大國際餐飲名店，日常採買亦可至中平商圈與全聯福利中心，極度便利。
醫療機構
鄰近衛生福利部台北醫院以及中信街、中平路上的密集連鎖優質醫事診所，醫療資源健全。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
1. 實價登錄資料：
114年08月10日：新莊區中信街178號11樓之7 │ 屋齡 8.4 年 │ 成交總價 1,250 萬（含車位 250 萬）│ 純建坪 15.41 坪 │ 車位拆算後單價：64.91 萬/坪
114年05月03日：新莊區中信街176號19樓之5 │ 屋齡 8.1 年 │ 成交總價 1,230 萬（含車位 250 萬）│ 純建坪 17.21 坪 │ 車位拆算後單價：56.95 萬/坪
115年02月08日：新莊區中信街178號12樓之2 │ 屋齡 8.9 年 │ 成交總價 1,300 萬（含車位 250 萬）│ 純建坪 15.54 坪 │ 車位拆算後單價：61.41 萬/坪
114年08月12日：新莊區中信街176號16樓之8 │ 屋齡 8.4 年 │ 成交總價 1,530 萬（含車位且備註內含）│ 純建坪 13.79 坪 │ 車位拆算後單價：61.39 萬/坪
2. 價差比率預估表（以市場均價 61 萬/坪、總坪數 27.87 坪為基準計算）：
本案單價計算依據法院與謄本規範，以「總價底價 / 總坪數 27.87 坪」得出。第一拍因當時公告不點交且單價高於市價，故流標。第二拍目前因法院發文停拍處理除去租賃，重啟後將成為最具爆炸性獲利的絕對主場。
拍次
總價底價
預估單價（總坪數計）
與市場價差比率
狀態評估
一拍
1,255 萬
45.03 萬/坪
高於同條件市場法拍預期
已流標（市場觀望）
二拍
1,004 萬
36.02 萬/坪
低於市場價 40.9%
目前拍次（黃金 72 折！強烈建議進場搶標）
三拍
803 萬
28.81 萬/坪
低於市場價 52.7%
預估拍次（二拍預期將被瘋狂溢價搶收，極難落入三拍）
3. 潛在利潤空間：
📌 市價套利獲利空間： 若以目前第二拍底價 1,004 萬元標定，對標目前社區同質物件市場總市值約 1,273 萬元（純建坪 16.74 坪 × 61 萬/坪 + 平面車位 252 萬），法拍帳面潛在價差利潤高達 269 萬元！二拍底價每坪 36 萬元的破盤價，在副都心已無復見，套利空間極其龐大。
📌 預估租金投報率： 副都心微型商辦供不應求，本案具備 16 樓極佳景觀與獨立平面車位，市場預估月租金行情為 2 萬 8,000 元至 3 萬 2,000 元。若以二拍底價 1,004 萬元順利入手，預估毛租金回報率高達 3.34% 至 3.82%，屬於極高投報的收租金雞母。
4. 風險評估與筆錄要點：
📌 點交情形： 本案原筆錄記載有第三人承租，租期至 117 年 11 月 30 日，原公告為不點交。然而，執行法院已採取重大行動，於 115 年 3 月 24 日正式公告「聲請除去租賃關係」。目前進度為除去租賃命令下達（尚未完全確定），一拍流標主因是不點交的法律疑慮。一旦除去租賃命令確定，本案拍定後將轉為「點交」！這正是法拍市場中最核心的「不點交變點交」點石成金術，風險已由法院代為排除大半。
📌 現況說明： 根據新北地方法院 113 年度司執實字第 124950 號清償票款執行筆錄，現場履勘時大門深鎖、無人應門。共有部分包含地下二層 071 號平面車位，此車位屬於應有部分，拍定後依共有人協議或分管契約使用，故車位部分依法不點交。經初步調查，建物並無輻射、火災受損或非自然死亡等特殊凶宅瑕疵，產權乾淨。
📌 專家建議： 本案是一手極佳的法拍好牌！第一拍因「不點交租約」假象而嚇退一般自住買方，如今第二拍底價直接砍到 1,004 萬元（單價 36 萬/坪）。更關鍵的是，法院已經啟動拔釘程序「除去租賃」，這意味著案件重啟後，這層原本卡住的法律外衣將被剝除，回歸乾淨的點交狀態。建議有實力的投資人切勿等待三拍！
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