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在繁忙的都市生活中,能夠擁有一處舒適溫馨的居所是每對情侶或夫妻的夢想。位於新北市鶯歌區的幸福莊園,正是您理想的選擇!這棟兩房一廳的電梯大樓,空間寬敞,面積達30.59坪,設計現代,讓人一進門就感受到家的溫暖。
這裡不僅生活機能便利,周邊有公車、捷運、火車和高鐵,無論是上下班還是週末出遊都非常方便。此外,附近的櫻桃生活圈和公園提供了您日常生活的便捷和放鬆的環境,讓您和伴侶能隨時享受美好的生活時光。
這間住宅的總價為1248萬,憑藉其優越的地理位置和精緻的裝潢,絕對值得考慮!讓幸福的每一天在這裡開始,趕快來看看吧
0623 都更效益 置產傳家首選【透天2層樓】增建至4層樓
【物件資料】
🎈 門牌:新北市新莊區泰豐街11巷4號
🎈 樓層:2 層樓(加強磚造)
🎈 主建坪:24.20 坪
🎈 另增建坪: 47.01 坪
🎈 土地坪:19.79 坪【住宅區 115年公告現值:166000元/㎡】合計:65.43㎡
🎈 點交情形:點交(於測量增建時,債務人鄭○倫在場稱,現由家人自住使用)
🎈 拍賣原因:拍賣抵押物
🎈 投標地點:新北地方法院
🎈 保證金:309萬
【新莊市區生活圈】新案成交價 71.09萬/坪
🏨至善元磐峰匯,3年, 61.89萬/坪, 平車230萬
🏨宸熙丰悦,預售,65.49萬/坪,平車285萬
🏨鳳凰花園,5年,67.16萬/坪,平車250萬
【整合街廓】
🏨臨路寬度:8米
🏨面寬:29.1米
🏨深度:36.4米
【生活機能】
✅蝦皮店到店 新莊新泰店,280公尺,步行4分鐘
✅豐年國民小學,700公尺,步行9分鐘
✅新莊國民中學,600公尺,步行8分鐘
✅新莊廟街夜市,500公尺,步行7分鐘
✅新月廣場,650公尺,步行9分鐘
✅新仁醫療社團法人新仁醫院,650公尺,步行9分鐘
✅佛光山擇善寺,130公尺,步行2分鐘
【交通機能】
🚘捷運新莊站,850公尺,步行12分鐘
置產投資族與都更獵地家請鎖定!本案坐落於新莊最成熟的豐年、廟街雙商圈,步行可達捷運新莊站。超稀缺正透天,三拍底價僅 1,236 萬元,土地單價僅 62.5 萬元/坪!相較於市場行情與周邊土地價值,現省超過數百萬。高地坪、純住宅、點交保證,這是一場兼具高坪效改套被動收入與中長期都更價值的破盤盛宴,錯過絕不再有!
一、環境特徵:出繁華入寧靜的熟成純住聚落
📌 街道氛圍: 物件位於泰豐街靜巷內,完美隔絕了中正路與新泰路的車流喧囂。屬於標準「出繁華、入寧靜」的純住宅區,周邊巷道多為早期定居的在地街坊,居住氛圍極具凝聚力且富有人情味。
📌 建築風格: 本案為 2 層樓正透天建築(加強磚造),屋齡達 54 年。其最核心的優勢在於結構頂天立地、產權獨立,完全沒有大樓公設比吃重或與樓上樓下鄰居產權切割、漏水糾紛等困擾,室內空間翻新或整體拉皮極具彈性。
📌 綠地分佈: 鄰近知名地標新月橋景觀步道與新漢江濱河公園空間,提供大面積的親水綠帶與休閒遊憩場所,在發展飽和的舊城區中,享有難得的優質健康綠意與慢活散步空間。
二、地段價值:黃金地塊與高土地持分之都更金磚
📌 土地使用分區: 本案土地使用分區為「住宅區」,且本次拍賣為土地、建物均為「持分全」。本次拍賣最核心的價值就在於這塊高達 19.79 坪(65.43 平方公尺) 的完整土地產權,中長期危老重建或都更開發潛力無可限量。
📌 未來發展潛力: 新莊舊市區因鄰近新海橋與大漢橋,與板橋僅一橋之隔。周邊新成屋單價已站穩 6 字頭,本案不僅共享新莊運動中心與廟街商圈的成熟紅利,更因周邊老舊透天與公寓聚落密集,深具建商整合危老重建之長期宏觀效益。
📌 稀缺性: 在大台北精華捷運沿線,總價 1,500 萬元以內且土地產權完整的正透天已經瀕臨絕跡。此物件是兼具「超低總價、高地坪、近捷運」三大指標的頂級稀缺資產。
三、 生活機能:500 公尺頂標生活圈
項目
關鍵地標與說明
交通運輸
步行約 7 至 10 分鐘即達捷運新莊站。巷口即有捷運新莊站(新莊郵局)公車站,多線公車密集。緊鄰中正路、新泰路等交通幹道,串聯環河快速道路,迅速直達雙北核心。
明星學區
鄰近優質雙學區:豐年國民小學、新莊國民中學,孩童上下學動線安全便捷,免除家長長期通勤接送之苦。
百貨市場
步行可達豐年傳統市場與新莊廟街夜市,日常採買新鮮生鮮、排隊小吃一應俱全。周邊連鎖超市與金融機構(如星展銀行)林立,機能近乎滿分。
醫療機構
周邊設有新泰醫院、指標型連鎖醫藥診所及各大藥局,提供全天候完善的健康醫療照護網,家中有長輩或幼童皆能安心。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
1. 實價登錄資料:
針對新北市新莊區「榮和段及泰豐街周邊半徑 500 公尺內」進行實價登錄大數據清洗。
依據主管機關與使用者規範之嚴格清洗邏輯:
土地使用分區:型態屬於【住宅區】。
建物類型:嚴選【透天/別墅】(純住宅透天,排除一樓純店面效益物件)。
屋齡區間:【50 年以上老透天】。
以下為篩選出同質性高、揭露完整門牌之歷史真實交易明細(備註欄含特殊增建註記皆予納入):
114 年 04 月 13 日 | 新北市新莊區泰豐街 30 巷 20 號 1~2 樓 | 屋齡 52 年 | 土地面積 29.05 坪(建坪 24.80 坪) | 總價 2,360 萬元 | 土地單價:81.2 萬元/坪
112 年 09 月 | 新北市新莊區泰豐街 34 號 1~2 樓 | 屋齡 50.9 年 | 土地面積 15.43 坪(建坪 19.95 坪) | 總價 1,500 萬元 | 土地單價:97.2 萬元/坪
112 年 06 月 | 新北市新莊區泰豐街 18 巷 8 號 1~2 樓 | 屋齡 50.4 年 | 土地面積 18.30 坪(建坪 24.20 坪) | 總價 1,720 萬元 | 土地單價:94.0 萬元/坪
💡 市場行情總結:
本區域同質老舊透天物件,排除極端與店面效益後,其純粹的同質土地單價區間大約落在 81.2 萬至 97.2 萬元/坪 之間。周邊同類型透天厝之市場土地真實成交行情,均價保守預估為 94 萬元/坪。
2. 價差比率預估表(以市場土地均價 94 萬/坪為基準):
本案之每坪單價與底價精算,嚴格使用來源資料中 [土地持分總坪數:19.79 坪] 作為計算基礎。絕對不以建坪計算,更不混入未保存登記之增建面積。
拍次
總價底價
預估土地單價
與市場價差比率
狀態評估
一拍
1,928 萬
97.4 萬/坪
高於市價約 3.6%
價位高於市場合理土地行情,流標(歷史紀錄)
二拍
1,543 萬
78.0 萬/坪
低於市價約 17.0%
已具備市場吸引力,然買方觀望,流標(歷史紀錄)
三拍
1,236 萬
62.5 萬/坪
低於市價約 33.5%
目前拍次,破盤黃金甜蜜點,驚人價差,待標
3. 潛在利潤空間:
📌 帳面獲利空間: 本案目前三拍土地底價僅 62.5 萬元/坪,相較於市場保守土地均價 94 萬元/坪,每坪現賺 31.5 萬元! 以土地持分 19.79 坪放大計算,拍定即立刻享有高達 623 萬元的驚人土地資產增值利潤空間,直接立於不敗之地。
📌 預估租金投報率: 本案合法建物權狀雖為 24.20 坪,但實質擁有高達 47.01 坪的未保存登記增建(現況為 1 層加 2 層加頂樓 1 層加頂樓 2 層之實質使用空間)。若將內部重新翻修、規劃為獨立 5 間套房出租,以周邊鄰近捷運站之套房月租金 13,000 元保守估計,年租金收入可達 78 萬元,回推三拍總底價之預估被動收入投報率高達 6.3%,極度適合改套收租。
4. 風險評估與筆錄摘要:
📌 點交情形: 本案點交。 根據法院查封筆錄記載,現場揭示查封時按鈴無人應門,後於測量增建時,債務人鄭 O 倫在場稱現由家人自住使用。拍定後法院將會執行點交程序,對於投標人而言,使用權移轉風險極低,屬於法拍市場中最安全、最受歡迎的有點交類型。
📌 現況說明: 本案包含增建建號 3014(增建面積高達 47.01 坪),其屬於未辦保存登記之建物。拍定人無法持法院核發的權利移轉證書辦理所有權第一次登記,且需自行承擔被違建檢舉拆除之風險,日後不得以面積不符主張減少價金。此外,依鑑價報告初步調查,無海砂、輻射、地震受創、火災或非自然死亡等情事。
📌 專家建議: 本件拍定後必須通知共有人是否願意以同樣價格優先承買,踐行優先承買之通知通常需要相當時日,嗣程序完備後才會核發權利移轉證書,於確定前皆不退還保證金。因三拍土地價格已重挫至市價 67 折,利潤空間巨大,出價策略應設定在共有人無資力跟進的合理甜蜜點,建議買家於本拍次果斷進場布局。
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法院公告使用情形
1‧拍定後點交㈠現場揭示查封時,按鈴無人應門。㈡於測量增建時,債務人鄭○倫在場稱,現由家人自住使用。
2‧3014建號建物,為未辦保存登記建物,拍定人無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記,且需承擔被拆除之風險,日後不得因面積不符,主張增減價金或請求撤銷拍賣,請應買人注意。
3‧另依鑑價報告所載,本件標的經初步調查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或非自然死亡等情形,惟若有因調查限度難以查明,致與鑑價報告內容所載容有出入者,請投標人逕向相關單位洽詢查明,綜合考量相關風險再行投標。
4‧依最高法院105年度台抗字第381號民事裁定意旨,建物共有人鄭○倫得行使優先購買權。本件拍定後須通知建物共有人優先承買。踐行優先承買之通知須經相當時日,嗣程序完備後始核發權利移轉證書,於確定前均不退還所繳保證金及價金,請投標人注意。
《拍賣抵押物》
[他項權利: 拍後塗銷]
法院公告另有增建約47.01坪
指名:蔣先生 現任台灣不動產拍賣協會 秘書長
服務專線:02-2265-2389
行動電話:0922-465-931
依執行單位公告底價如未拍定時,酌減20%計算,如債權人指定底價除外。
估算下一拍,如有疑誤,概以執行單位公告為準。
法拍屋無法看屋,業經委託了解屋內現況
[第三拍:1236萬115年6月23日拍賣]
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Houseinfo➡www.台北法拍屋網.tw
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資料來源:司法院/台灣金融資產服務股份有限公司/法務部執行署
本物件若有遺誤概以執行單位公告為準
照片來源為:司法院,透明房訊,Google Maps
(拍定,撤回,清償,承受,結案之案件,此資訊皆主動失效,請留意!!)
新北市法拍屋 1/8淡水區八勢路一段174號5層樓
新北淡水法拍透天|詩畫城堡別墅2|大基地81坪|八勢路一段174號
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【基本資料】
地址:新北市淡水區八勢路一段174號
社區名稱:詩畫城堡別墅2
房屋類型:透天別墅
主要用途:住家用
建物結構:RC 鋼筋混凝土
屋齡:約 34 年
銷售狀態:待標中
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【拍賣資訊】
拍次:第二拍
開標日期:115/01/08
第一拍底價:1,929 萬
第二拍底價:1,544 萬
第三拍預估:1,236 萬
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【坪數與配置】
總登記坪數:93.72 坪
主建物:76.25 坪
附屬建物:10.92 坪
公共設施:6.55 坪
土地登記坪數:81.73 坪
樓層:1~5 樓/5 樓
座向:朝東北
邊間:是
車位:門前停車
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【價格重點】
每坪單價:約 16.47 萬/坪
同區透天別墅行情明顯高於本案
第二拍價位具明顯價格落差
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【物件特色】
・稀有大基地 81 坪透天別墅
・整棟使用空間近百坪,適合大家庭或三代同堂
・邊間透天,採光通風佳
・門前可停車,進出方便
・社區型別墅,居住環境單純
・空屋現況,拍定後點交
・價格已進入第二拍,具明顯修正空間
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【生活機能與交通】
交通動線:
・八勢路一段銜接淡金路、北新路
・車行可往淡水市區、紅樹林、竹圍方向
生活機能:
・周邊以在地商家、便利商店為主
・車程約 5~8 分鐘可至淡水市區採買
學區:
・竹圍國民小學
・竹圍高級中學
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【法院筆錄摘要】
・建物空屋,拍定後點交
・頂樓遮陽板有破裂情形,屬現況拍賣
・拍定後不得主張瑕疵擔保
・管理費、水電費用需自行查明
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【適合族群】
・想以低於市場行情購入整棟透天者
・淡水、竹圍生活圈自住型買方
・長期置產、看好北淡水發展者
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