台北市買房
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1006 防災型都更【公寓】住3 臨8米巷 興雅國小對面
【基本資料】
📍 類型:公寓
📍 地址:台北市信義區基隆路一段35巷7-39號4樓
📍 結構:加強磚造
📍 樓層:4樓/4樓
📍 屋齡:約 58 年(完工日:057年08月26日)
📍 用途:住家用
📍 拍賣原因:分割共有物(變價)
📍 投標地點:台北地方法院
📍 保證金:305萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數:27.70坪
▶️ 主建坪:27.70坪
▶️ 土地坪:10.44坪(住三)
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【生活機能】
✅ 交通機能:鄰近捷運市政府站、南京三民站、松山車站,緊鄰基隆路、環東大道及市民大道,公車班次密集,南來北往交通路網極其發達。
✅ 核心商圈:坐落於信義計畫區、松山文創園區、饒河街夜市與南京東路商圈交界,周邊各大百貨(新光三越、遠百信義A13、微風廣場)林立,生活機能達全台頂尖水準。
✅ 優質學區:鄰近興雅國小、興雅國中、永吉國中,優質文教環境,家長指名度極高。
✅ 綠地休閒:周邊擁有松山文創園區生態池、雅祥公園、松山公園及新店溪河濱綠帶,都市繁華中獨享靜謐休閒空間。
✅ 醫療機構:鄰近台北醫學大學附設醫院、國泰綜合醫院、松山醫院,享有最完善的醫療照護資源。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 本件拍賣標的現無人居住使用,經地政人員現場確認並無任何增建。
📢 土地使用分區為「第三種住宅區」,土地公告現值高,公告現值達 326,000 元/㎡。
📢 經法院向各大主管機關發函查詢,非屬列管之海砂屋或震損建築物,完成日期非輻射屋公告區間,且自民國95年迄今無火災救護紀錄,警察局亦查無非自然死亡(凶宅)情事。
📢 本件訴訟原因為「分割共有物」,係拍賣共有物之全部持分,法律規定共有人有優先承買權。
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【案件特色】
🎇 信義區核心地段:台北市最精華地段,抗跌保值性冠絕全台,稀有公寓釋出。
🎇 零公設零違建:實坪 27.7 坪完全無公設虛坪,且地政人員現場確認無增建違建,產權乾淨。
🎇 超高土地持分:坐擁 10.44 坪土地,且位於「第三種住宅區」,未來危老重建或都更價值高達數千萬。
🎇 坡平雙車道:街廓深35米,都更可規劃坡道平面雙車道
🎇 附近新成屋行情:璞園一隅 138.01萬/坪,地主分配比可達63%
🎇都更分回坪數:可一坪換一坪
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【優勢與亮點】
🏆 實坪無公設:主建物高達 27.70 坪,坪效百分之百,室內空間方正好規劃。
🏆 頂級都更潛力:屋齡 58 年符合危老都更最高獎勵標準,且每戶分得之土地持分極大,是長期投資置產、坐享資產翻倍的絕佳標的。
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【注意事項】
⚠️ 本案拍賣原因為分割共有物,依強制執行法規定「共有人有優先承買權」,若拍定後有共有人主張依同樣價格優先買回,第三人將無法順利取得產權。
⚠️ 屋齡已高(58年),拍定後需準備一筆老屋翻新與修繕工程資金,方能入住或進行資產活化。
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍|2026/08/18|1,524.0 萬|55.0 萬/坪|點交|流標
📍 第二拍|115/10/06|1,219.2 萬|44.0 萬/坪|點交|目前拍次
📍 第三拍|八折降價|975.4 萬|35.2 萬/坪|點交|預估拍次
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【環境特徵】信義松山交會成熟純住聚落
📌 街道氛圍:座落基隆路一段35巷內,轉個彎即達永吉路與市民大道,享有成熟生活機能與純住巷弄氛圍。
📌 建築風格:標準加強磚造4層透天公寓之頂樓,零公設比,室內實坪大無虛坪。
📌 綠地分佈:鄰近雅祥公園與五常公園,提供日常散步與戶外活動休憩綠帶。
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【地段價值】信義計畫延伸核心與都更潛力軸帶
📌 土地使用分區:第三種住宅區,土地持分高達10.44坪,在台北市信義區寸土寸金環境下極具資產厚實度。
📌 未來發展潛力:緊鄰松山車站雙鐵共構樞紐與信義計畫區,周邊危老都更整合效益與改建增值空間極大。
📌 稀缺性:信義區總價僅1,200餘萬、土地持分逾10坪且現況點交之公寓產品,市場供給極為稀少。
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【案件特色】信義區超低總價大地坪點交美宅
🎇 土地持分高達10.44坪,土地公告現值即達約1,124.7萬元,資產底氣扎實。
🎇 謄本總坪數27.70坪全為主建坪,零公設浪費,室內實質得房率100%。
🎇 現況無人居住為空地/工地狀態,拍定後依現況點交,交屋程序明確。
🎇 第二拍底價僅1,219.2萬元(單價44.0萬/坪),入手信義區門牌門檻極低。
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【優勢與亮點】 信義區超低門檻・高土地持分・空屋點交
🏆 總價僅1,219.2萬元即可入主信義區,入手單價每坪僅44.0萬,大幅低於同區段市價行情。
🏆 土地持分超過10坪,具備強大抗跌防通膨與長線都市更新改建價值。
🏆 現場無人居住且無增建,點交權利清楚明確,免除複雜租約占用協商問題。
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【注意事項】
⚠️ 現場現況與屋況:警察局函覆現況已成工地無人居住,且屋齡約58年,得標人需預留室內全面翻修整理預算。
⚠️ 共有人優先承買權:本案為變價分割共有物拍賣,全體共有人享有優先承買權,需待送達通知程序完成共有人放棄承買後始得領證。
⚠️ 持分記載確認:公告備註記載債務人持分與謄本有所出入,投標前需詳加確認最新地政謄本資料。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 1,219.2 萬
💰單價 : 44.0 萬/坪(依謄本總坪數27.70坪計算,1219.2 / 27.70)
💰實價均價:(未扣除車位) 72.0 萬/坪(周邊500公尺內屋齡53-63年同類型公寓平均行情)
💰與實價價差比率: (44.0 - 72.0) / 72.0 = -38.9%
💰狀態評估: 第二拍底價單價大幅低於周邊市場行情約38.9%,安全邊際與獲利空間極高。
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【潛在利潤空間】
📌 周邊同類型公寓實價行情約72萬/坪(等同市值約1,994萬元),本案二拍底價1,219.2萬元進場,潛在帳面價差利潤空間高達約775萬元。
📌 整修後若規劃出租,周邊公寓月租金預估約在 2.5萬 ~ 3.0萬元,以二拍底價估算租金投報率約達 2.5% ~ 3.0%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 看重信義區高土地持分與長線都更效益的置產客、具老屋修繕能力的投資族群、尋求信義區極低總價成家的首購族。
🎯 買方痛點: 屋齡偏高且現場呈工地狀態需耗資翻新;變價分割共有物具備共有人優先承買程序需耗時等候。
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法院拍賣投標流程
壹、投標當天,填寫投標書,放入二成保證金(本支)
貳、將投標書放入投標箱內。開標後:
叁、繳清尾款後會拿到尾款收據
肆、等待法院發權利移轉證書,約7個工作天
伍、取得權利移轉證書後,至稅捐機關申報契稅約三個工作天取得繳款書。
陸、繳清契稅,到地政機關辦理拍賣登記,取得權狀。
若沒得標則當場退還保證金
若得標,法院會將兩成保證金收走,開立收據以及7天內繳清尾款之單據
(尾款部分法院只收現金或現金票)
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沒有天賦,那就一直重複持續努力,也是一種天賦,有一句很經典的話:
「復雜的事情簡單做,簡單的事情重復做,重復的事情用心做,就是贏家。」
天賦只是加分項,一個人的進步和事業上的成功,主要是通過一點一滴持續不斷的努力獲得的,
要相信積累的力量,也要相信復利的力量,在正確的方向上,保持對一件事情的專注,
不停地重復,不停地深耕,堅持長期主義,相信時間的復利效應,從量變到質變,
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