桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@龍安特區@歐楓大郡五期11年屋@超大面寬店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3980 萬 (含車位價)
參考單價：47.83 萬/坪
地址：桃園市桃園區龍泉六街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：歐楓大郡五期
總坪數：83.21 坪 (包含車位面積)
主建物面積：47.94 坪
附屬建物面積：0.88 坪
共同使用：12.22 坪
車位坪數：22.17 坪
土地面積：11.51 坪
樓別/樓高： 1樓 / 12樓
屋齡：11 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面
車位：平面式車位
車位描述：B1兩個平面大車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4200 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：龍山國小+永豐國中
鄰近公園：龍祥公園
生活機能：龍安傳統市場
附近交通：未來捷運紅線
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告（sid: 623984）

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	穩定租約與現金流：已與知名連鎖早午餐店簽訂長達 10 年的租賃合約，月租金介於 65,000 至 70,000 元，且有每三年調漲機制，提供穩定的被動收入。包含停車位：總坪數內附贈兩顆 B1 平面車位，在龍安特區屬稀缺資源，增加實用價值與便利性。地段與建設品質：位於桃園龍安特區核心，鄰近公園、學校及未來捷運規劃。社區採低公設比（28%），建材規格高（如崗石基座、靜音樓板），居住或商用舒適度高。低持有成本：管理費 4,200 元/月對於此類大樓店面而言相當親切，長期持有成本可控。
劣勢 (Weaknesses)	坪數含車位影響單價：總坪數 83.21 坪包含兩顆車位，實際 usable floor area（可使用面積）低於總坪數，換算後實際使用坪的單價偏高。租金收益率保守：以年租約 780 萬、總價 3,980 萬計算，初期投資報酬率約為 1.96%，對於商用產投標案而言屬中低水準。租約起訖時間差：現況描述提及新租約於 2025 年（114 年）起租，若交易時點在起租日前，可能涉及短暂无租金空窗期或租權轉移的複雜性。商業用不動產特性：相較住宅，二手店面流動性較差，轉手難度較高，且需留意相關稅務（房屋稅、地價稅）與使用限制。
機會 (Opportunities)	交通建設增值潛力：基地鄰近台鐵捷運紅線永豐站及規劃中的橘線 O11 站，隨捷運系統完工，周邊房價與租金水漲船高可期。區域發展紅利：龍安特區為桃園重劃區之一，隨著學校（武陵高中、永豐國中）與生活圈成型，該區商業價值仍具上升空間。長期抗通膨工具：租約設定有「每三年調漲一次」條款，租金收入具有對抗通貨膨脹的潛在機能，適合長期資產配置。
威脅 (Threats)	租約到期風險：現行租約僅簽至 10 年後（2035 年），屆時若未能續租或需重新招租，可能面臨空屋期，且租金水平受市場景氣影響難以保證。經營環境變動：店租收益依賴單一知名商家經營狀況，若該連鎖品牌業績下滑或撤場，將直接衝擊買方資產價值與現金流。利率與房價波動：高價商品對房貸利率敏感，若升息或房市回檔，可能會影響投資回報率及未來轉售利潤。

2. 物件評論

此物件對於追求「穩定被動收入」的長期投資者而言，具備一定的吸引力，主要理由在於其位於桃園龍安特區的核心地段，且擁有附贈車位與已確立的長期租約，能降低短期營運風險。社區的低公設比與高規格建材也顯示建案品質不俗，有助於未來的資產保值。

然而，從投資報酬率角度分析，目前預估的年收益率約為 2%，在商業不動產市場中並不突出。此外，需注意起租日期可能在交易完成後有一段時間差，且商用不動產的流動性不如住宅，需考量未來退場機制的彈性。

購買建議：若您具備長期持有資金，希望透過不動產獲得穩定現金流並看好桃園長遠發展，此物件值得買入，但建議在議價時考量租金收益率較低的因素。反之，若您是尋求短期炒作或需要立即自住使用（店面用途可能受限），則需謹慎評估其與一般住宅投資效益的落差。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

暱稱：桃園蛋蛋媽咪

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桃園藝文中正加盟店

經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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