苓雅買屋 / 苓雅買房 - 左營大樓推薦三多百貨商圈生日公園旁低管理費精美三房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：868 萬
參考單價：33.87 萬/坪
地址：高雄市苓雅區仁智街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：大統名人世界
格局： 3房(室) 1廳 2衛
總坪數：25.63 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19.37 坪
附屬建物面積：1.71 坪
共同使用：4.55 坪
土地面積：5.03 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：818 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：苓雅國中
鄰近公園：生日公園
生活機能：國民市場
附近交通：捷運中央公園站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房屋買家視角分析：左營大樓推薦三多百貨商圈生日公園旁低管理費精美三房 (sid: 1378577)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與生活機能極佳：鄰近捷運中央公園站、三多商圈及新崛江，步行或騎車即可到達市場與百貨，動靜皆宜。 2. 持本成本低：公設比合理且管理費僅 818 元/月，對於長期居住或投資而言負擔較輕。 3. 學區優勢：鄰近苓雅國中，具備學區資源。 4. 總價門檻可控：總價約 868 萬，相較於周邊新房單價更具價格吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：已達 40 年，可能影響銀行核貸年限與貸款成數，且未來維修隱憂增加。 2. 頂樓風險：位於 7 樓/7 樓為頂樓，夏季隔熱效果與防水防漏需高度留意。 3. 車位無保障：汽車位採管委會抽籤制（二年一抽），非固定車位，長期居住便利性受限。 4. 空間規劃緊張：25.63 坪規劃三房兩衛，空間可能較擁擠，居住舒適度不如大坪數新成屋。
機會 (Opportunities)	1. 出租潛力佳：周邊商圈成熟、交通便利，對於上班族群或學生的租賃需求穩定。 2. 舊城區更新預期：苓雅區及中央公園週邊隨捷運效應持續，具備區域價值重估的空間。 3. 裝修彈性：老屋空間結構相對單純，若預算許可可透過裝修調整格局以改善居住體驗。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性風險：隨著屋齡增加，未來再售時可能面臨買盤縮減或銀行鑑價壓力。 2. 維護成本隱憂：老舊建築的管線、公共設施維修或整建更新（如重建）需與管委會協調，潛在爭議成本高。 3. 貸款條件嚴格：高屋齡建物可能導致部分銀行放貸縮手，增加購屋資金壓力。

2. 物件評論

此物件對於預算有限但追求核心地段的自住者或投資者而言，具有相當的吸引力，但需仔細評估自身對老屋風險的承受能力。

主要理由如下： 首先，地段與單價優勢明顯，在苓雅區捷運站周邊，868 萬的總價能買入三房兩衛的生活機能社區，性價比優於同區域新成屋，且每月管理費低廉能有效降低持有成本。其次，對於學區需求或出租用途，其鄰近學校與商圈的優勢是穩定的資產支撐。

然而，購屋者必須正視屋齡 40 年及頂樓位置帶來的潛在問題，這不僅涉及銀行貸款審核（可能需提高自備款），也包含未來維修成本增加的风险。此外，車位不固定（二年一抽）對於有家庭成員或長期居住規劃的買家而言，是極大的不便因素。

購買建議： 若您能接受老屋維修特性、預算允許保留部分裝修款項，且主要目的為通勤便利與學區需求，此物件值得購入。若您非常在意停車便利性、希望銀行貸款流程順利無阻或偏好 newer 社區的維護狀態，則建議暫時觀望其他新舊交錯的物件。

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