大立漢神新灣區商五稀  苓雅買屋 / 苓雅買房 - 左營買屋賣屋大立漢神新灣區商五稀有整層商辦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5980 萬
參考單價：27.87 萬/坪
地址：高雄市苓雅區五福三路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：214.56 坪 (不含車位面積)
主建物面積：207.8 坪
共同使用：6.76 坪
土地面積：22.12 坪
樓別/樓高： 3樓 / 10樓
屋齡：49 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 辦公

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：10400 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：高雄市苓雅區商五綜合大樓（編號：1373875）

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段：位於五福路與成功路三角窗，具備地標性質，曝光度高，廣告效果佳。 2. 機能成熟：鄰近大立、漢神百貨及新灣區，商圈熱鬧且人潮洶湧，生活與商業機能完善。 3. 空間靈活：整層 214 坪開放式格局，適合企業辦公室或高單價醫美診所進駐。 4. 穩定現金流：現有租約已簽至民國 117 年（2028 年），租金收益有保障，短期內無空置風險。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較舊：建築屋齡已達 49 年，未來可能需面對修繕基金繳交壓力或外牆、管線更新需求。 2. 停車問題：物件未包含車位，對於租戶或員工通勤可能造成不便，影響招商吸引力。 3. 持有成本：每月管理費約 1 萬 400 元，需列入長期固定支出計算。 4. 樓層因素：位於 3 樓，若無電梯支援較佳之動線或無明確電梯資訊，可能影響高單價租戶意願。
機會 (Opportunities)	1. 空間重新定位：屋舊但地段好，透過內部裝修優化，可吸引更優質的商務租戶提升租金。 2. 產業聚落效應：鄰近國軍英雄館與雄女高中，適合開辦補習班、專業教室或相關服務業。 3. 土地增值潛力：五福商圈為高雄核心地帶，隨時間推移，土地價值通常會高於建築價值。
威脅 (Threats)	1. 融資限制：老舊建物在銀行抵押貸款認定上可能較嚴格，買方需評估自備款與貸款成數。 2. 租約到期風險：現有租約至 117 年結束，屆時市場景氣與租金水準若不佳，恐面臨空屋期。 3. 建築安全法規：未來若主管機關推動老舊建物更新或耐震評估，可能衍生高額整修成本。

2. 物件評論

是否值得購買： 這是一筆適合「保守型投資者」或「長期自用經營者」的資產，具體取決於您的資金規劃與用途目標。

主要理由說明： 從地段與收益面來看，此物件極具吸引力。五福商圈位於高雄核心，三角窗位置稀缺且曝光度高，能為品牌帶來顯著效益。此外，租約已鎖定至 2028 年，意味著您買房後未來数年皆有穩定被動收入，風險相對較低。

然而，最大的考量點在於「屋齡」。49 年的老舊建築代表您需要預留一筆未來的整修預算（如消防、外牆或內部裝修），且銀行對於高齡商業用房的貸款評估可能較為保守。若您的投資報酬率是計算長期的資產增值與穩定收租，此標的是個不錯的選擇；若您對房屋新穎度或短期轉手速度有高要求，則需慎重考慮未來的修繕成本與潛在空置風險。建議您在簽約前確認大樓的管理狀況及未來的整建計畫。

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