京城凱薩大廈  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 農十六京城凱薩三房+車位北高公寓出售

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1560 萬 (含車位價)
參考單價：39.61 萬/坪
地址：高雄市鼓山區美術東三路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京城凱薩大廈
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：39.38 坪 (包含車位面積)
主建物面積：21.89 坪
附屬建物面積：2.33 坪
共同使用：15.16 坪
土地面積：4.91 坪
樓別/樓高： 11樓 / 15樓
屋齡：21 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2570 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段價值高：位於美術東路核心區，鄰近美術館商圈，生活機能完善且環境清幽。 2. 交通便捷：步行可達輕軌站，連接高雄市區各處，通勤便利。 3. 學區優勢：標示為明星學區，適合有子女就學需求的家庭。 4. 格局與樓層：11 樓屬於高樓層，採光與通風佳；三房二廳雙衛設計，滿足中大型家庭居住需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡已老：21 年的屋齡相對較新成屋為長，可能需考慮未來整修或管線汰換成本。 2. 停車不便：車位為坡道機械式，對於習慣一般電梯車位的買家來說，取用便利性與停放安全性略顯不足。 3. 坪數計算：總坪數包含車位，實際室內使用面積需再確認，可能影響對單價的直觀比較。
機會 (Opportunities)	1. 增值潛力：輕軌通車後，周邊房市具長期持有與增值的空間。 2. 自住舒適度：住戶單純且環境清幽，對於追求居家品質的買家是良好選擇。 3. 租屋市場：學區加上交通優勢，若未來有出租打算，租金行情應屬穩健。
威脅 (Threats)	1. 建築維護：隨著屋齡增加，大樓公共設施損壞或管線老化的維修基金可能提高。 2. 市場波動：高總價物件在房市轉冷時，流動性可能較新成屋為低。 3. 周邊變化：若未來區域開發過度密集，可能會影響現有的清幽居住環境。

物件評論

此物件適合重視生活品質與子女教育的中大型家庭考慮購入。

主要理由如下：

地段與學區為核心優勢：美術東路周邊結合了文化氣息與明星學區資源，加上輕軌帶來的交通便利性，使其具備良好的保值基礎。高樓層（11 樓）的視野也提升了居住舒適度。
實用格局合理：三房兩廳兩衛的規格搭配近 39 坪的總坪數（含車位），對於自住家庭而言空間寬敞，生活機能圈內又有全聯等超市，日常採買方便。
需考量的因素：主要在於屋齡已達 21 年以及機械停車位的便利性問題。建議購屋者在簽約前，務必確認大樓目前的修繕基金狀況及公共設施運作正常度，並親自體驗車位的使用動線是否合乎個人習慣。若您偏好「老宅優勢」且打算長期居住而非短期轉手，這是一筆具備質感的投資。