竹北國中  竹北買屋 / 竹北買房 - 新竹東區買房富宇晴川悅河明亮美2房平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1980 萬 (含車位價)
參考單價：48.26 萬/坪
地址：新竹縣竹北市光明十一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：晴川悅河
格局： 2房(室) 2廳 1衛
總坪數：41.03 坪 (包含車位面積)
主建物面積：18.61 坪
附屬建物面積：2.15 坪
共同使用：9.96 坪
車位坪數：10.3 坪
土地面積：4.84 坪
樓別/樓高： 13樓 / 14樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2161 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 知名建商品牌：富宇建設在當地口碑佳，房屋品質與工法有保障。 2. 優越採光視野：邊間戶三面採光，坐西北朝東南，無西曬且通風良好，13 樓高樓層景觀開闊。 3. 含車位：總坪數包含平面式車位，節省購置車位的額外成本與麻煩。 4. 屋況維護佳：屋齡約 11 年，屋況新穎，可直接入住，省去裝修時間與費用。 5. 公設完善：社區擁有健身房、兒童遊戲室及 24 小時警衛，居住安全感高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 單價相對高昂：參考單價近 48 萬/坪，在同屋齡或同區域中屬於中高價位。 2. 格局配置局限：2 房僅有 1 衛浴，若是多人口家庭，早晚高峰使用浴室可能較吃緊。 3. 實際使用坪數：總坪數 41 坪含車位，扣除車位後實際室內面積較小，同價位競爭對手可能有更大格局。 4. 管理費支出：月管理費約 2,161 元，長期持有成本需考量家庭預算。
機會 (Opportunities)	1. 生活機能成熟：鄰近河濱公園、夜市與快速道路，自住舒適度極高，出租或轉手潛在客群穩固。 2. 景觀增值潛力：高樓層與河景視野受市場歡迎，長期持有利於資產保值。 3. 通勤便利性：鄰近國一與 68 號快速道路，往台北或台中工作機會便利，適合通勤族。
威脅 (Threats)	1. 總價門檻較高：近 2,000 萬的總價可能限制未來買方的購屋範圍，轉手流動性需觀察市場景氣。 2. 利率波動風險：高單價物件對貸款利息敏感，升息週期下持有成本壓力增加。 3. 同區新案競爭：竹北新成屋與新案供應量若增加，可能分流買盤，影響議價空間。

物件評論

是否值得購買： 此物件屬於「高品質自住型」商品，對於重視居住舒適度、採光通風及建商品牌信賴度的買家來說，值得列入考慮。但如果您是純投資客或極度預算導向，則建議再斟酌坪效比。

主要理由：

居住體驗優先：邊間三面採光、東南向避開西曬，加上高樓層視野與 24 小時警衛管理，居住品質遠勝同價位的一般透天或低規格大樓，非常適合家庭長期安居。
性價比取捨：雖然單價偏高且浴室配置為一衛，但「含車位」已省下一筆購置成本，加上富宇建設的保值能力，在竹東區算是品質穩定的選擇。
風險提示：建議您在簽約前，先確認同社區其他房型的成交價格，並考量自身預算是否足以承擔高單價帶來的未來轉手難度。若家中成員多且需更多衛浴，此格局可能會成為長期居住的瓶頸。

問與答

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