鶯歌透天別墅  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌透天別墅-中山路大空間透店@同心圓上恩

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3860 萬
參考單價：31.83 萬/坪
地址：新北市鶯歌區中山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6+1房(室) 5廳 6衛 5陽台 1廚房
總坪數：121.27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：104.85 坪
附屬建物面積：14.42 坪
共同使用：2 坪
土地面積：25.41 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：35 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：建國國小.鶯歌國中
鄰近公園：國華公園
生活機能：建國市場
附近交通：國華捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 空間規模大：總坪數達 121.27 坪，格局為 6 房 5 廳 6 衛，適合大家庭居住或需要獨立辦公室的使用者。 2. 交通便利：位於中山路沿線，距離國華捷運站約 800 米，通勤與生活交通動線佳。 3. 私屬設施豐富：地下室規劃有籃球場、撞球台及檜木蒸氣室，提供高品質的休閒娛樂空間。 4. 住商混合潛力：位於主要街道（中山路），雖登錄為住家用，但具備金店面價值與營業潛力。
劣勢	1. 屋齡較舊：屋齡達 35 年，老屋潛在的管線老化、防水防潮或結構維護成本可能較高。 2. 坪效利用率存疑：5 廳格局相對罕見，部分空間可能需要大規模調整才能符合現代生活動線。 3. 停車狀況不明確：資料顯示總坪數未包含車位，僅提及私有車庫，需確認車位位置及法規容許性。 4. 單價偏高：以老透天而言，每坪 31.83 萬的參考單價屬於較高水平，價格可能已反映捷運與地段優勢。
機會	1. 租金收益潛力：若規劃部分空間作為工作室或營業使用，結合捷運流量，可產生額外租金收入。 2. 資產增值空間：隨區域發展成熟及捷運效應穩定，此類稀缺的大面積透天具備長期保值性。 3. 客製化改造：地下室擁有特殊設施基礎，若您喜愛運動或休閒氛圍，可直接使用或微調以符合需求。
威脅	1. 法規風險：住家變現為商用可能面臨稅務調整（房屋稅、契稅）或相關營業執照申請問題。 2. 流動性較低：老舊透天加上高額總價，潛在買家在二手市場搜尋門檻較高，轉售週期可能較長。 3. 維護成本上升：隨屋齡增加，未來可能需要投入更多資金進行整修或設備更新（如電梯、消防）。

物件評論與購買建議

這份物業對於「追求寬敞空間」且「有意兼顧投資或居家營業」的買方來說，具備相當吸引力。其最大的亮點在於大坪數搭配捷運站附近的地理優勢，以及內部已規劃完善的休閒設施，非常適合三代同堂家庭，或是需要大型空間作為工作室的創業者。

然而，您必須仔細評估老屋維護成本與產權用途風險。35 年的屋齡意味著入住初期可能需要預留一筆整修預算以確保安全與舒適度；此外，雖然房東宣稱是「金店面」潛力，但登錄為住家用，若實際使用涉及營業性質，需先確認當地法規與稅務負擔是否超出預期。

總結建議： 若您看重居住品質、有大家庭需求，或願意投入時間進行空間改造以發揮商用價值，此物件值得優先考慮並實地勘驗地下室濕度及結構狀況；但若您是單純求穩且預算僅夠購屋無法額外編列整修費用的年輕買家，則建議斟酌總價與屋齡的代價。

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