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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2080 萬
- 參考單價：24.26 萬/坪
- 地址：
台南市
新營區
民治路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 總坪數：85.74 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：80.04 坪
- 附屬建物面積：5.7 坪
- 土地面積：45.19 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：35 年
- 法定用途：商業用
- 形式/類型：商用/ 透天厝
詳細資訊
管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新泰國小,新東國中,興東中學
鄰近公園：南瀛綠都心
生活機能：全聯,寶雅,第三公有零售市場
附近交通：新營火車站
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新泰國小,新東國中,興東中學
鄰近公園：南瀛綠都心
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附近交通：新營火車站
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物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 租金收益穩定：目前每月租金收入約 4 萬元，現金流強勁。 2. 地理位置優越：位於新營核心區域，鄰近火車站、南瀛綠都心及多間學校，生活機能成熟。 3. 空間規劃靈活：擁有 85.74 坪大格局，兼具商業店面與居住空間，適合創業或員工宿舍使用。 4. 額外收入來源：頂樓設有太陽能發電設備，每月提供額外的能源回饋金。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較高：建築落成已達 35 年，可能存在管線老舊或結構維護問題。 2. 總價門檻高：總價約為 2,080 萬，對買家資金要求較高。 3. 商業產權特性：屬商業用建築，貸款成數與利率通常較住宅嚴苛，且稅負（地價稅、房屋稅）可能較高。 4. 單價考量：參考單價約 24.26 萬/坪，對於新營地區的屋齡來說屬中高價位。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 增值潛力：透過適度裝修或重新規劃格局，有機會提升租金水準或轉手價格。 2. 複合使用性：可同時滿足「自營業務」與「自住需求」，減少雙處置成本。 3. 區域發展：鄰近公營市場與交通樞紐，長期持有具抗通膨潛力。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 老屋維修風險：高房價可能伴隨未來巨額翻修費用（如管線更新、防水處理）。 2. 景氣波動：商圈出租率受經濟環境影響，租金收入存在不確定性。 3. 資金成本：若銀行利率上調，商用貸款利息負擔將顯著增加。 |
物件評論
購買建議：適合投資客或創業者考慮，一般純自住家庭需謹慎評估。
此物件最大的亮點在於其成熟的租金報酬率與極佳的地理位置。月收 4 萬的租金能提供穩定的現金流，對於追求資產配置的買家來說相當吸引人。加上鄰近公園、學校與交通樞紐，生活便利性無可挑剔。
然而，您必須正視三個關鍵風險點：首先是 35 年的屋齡，需預留一筆檢修基金以應對未來可能的硬體損耗；其次是商用產權的貸款條件通常較嚴格，請確認您的貸息與現金流是否匹配；最後是總價 2,080 萬的門檻，建議評估這是否為新營地區合理的單價行情。若能接受老屋維護成本並將此物業視為長期收租資產，這是一個不錯的選擇。
問與答
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沈志泓&張嘉芸(仲介，收取服務費)
暱稱：以馬內利
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服務態度：
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經紀業名稱: 惠旺不動產經紀有限公司
證號: (110)登字第393404號
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我專注於的領域包括住宅買賣、租賃及社區規劃，熟悉這裡的市場動態與生活機能，能夠給予客戶最專業的建議。我總是滿懷熱情地與客戶溝通，並用心聆聽他們的需求，為他們打造理想的家。
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