市區A22商辦大樓  中壢買屋 / 中壢買房 - 中壢火車站市區A22商辦大樓-現成房東

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3680 萬
參考單價：26.04 萬/坪
地址：桃園市中壢區中央西路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：141.331 坪 (不含車位面積)
主建物面積：113.035 坪
附屬建物面積：6.467 坪
共同使用：21.829 坪
土地面積：9.889 坪
樓別/樓高： 9樓 / 12樓
屋齡：35 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 電梯大樓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：新明國小
鄰近公園：老街溪河岸公園
生活機能：新明市場
附近交通：A22捷運站
面臨路寬：25米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	穩定現金流：現已出租且月收租金達 12 萬元，年投報率超過 4%，對於置產型投資具有吸引力。租約保障：租約長期至民國 118 年，未來數年內買方擁有穩定的被動收入。地段優勢：位於中壢火車站 A22 特區，鄰近捷運站與老街溪公園，交通便利且生活機能完善。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：35 年屋齡已進入建築壽命中後段，可能面臨結構老化、維修費用增加或銀行評估價值降低的風險。總價門檻高：總價達 3,680 萬，且為商業用大樓，首付款與貸款條件通常比住宅嚴格。車位缺失：坪數不包含車位，對於員工或訪客停車可能產生不便，影響部分商戶承租意願。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：中壢 A22 特區持續進行都市更新與建設，長期而言有助於資產保值與增值。租約調整空間：現行租約於民國 118 年到期後，若景氣回升可重新議定租金，提升未來收益。使用彈性：一層一戶配置與多房廳衛設計，未來若收回自用或改分租，具備较高的規劃彈性。
威脅 (Threats)	貸款風險：高齡建築可能導致銀行核貸成數降低或利率上浮，增加投資者的資金成本。市場供需：商業辦公空間供給量大，若遇景氣下滑或電商衝擊實體辦公室，未來空屋率可能上升。維護成本：老舊大樓可能需要大規模修繕（如電梯更新、防水等），潛在的共同基金費用可能隨之增加。

物件評論

此物件對於尋求長期穩定現金流的投資型買家而言，具備不錯的配置價值。最大的亮點在於4% 以上的現行租屋投報率與穩定的中壢站區地段，能為資金提供即時的被動收入保障。

然而，35 年的屋齡是必須正視的挑戰。建議在決定購入前，務必請專業結構師檢視建築安全狀況，並確認是否有大規模修繕計畫將增加持有成本。此外，由於總價高昂且不含車位，貸款成數可能受限。若您資金充裕、能承受老舊大樓的維護風險，並打算長期持有任何至租約結束或等待站區發展紅利，此物件值得列入考慮；若是追求短線資產增值，則需謹慎評估老屋折舊對未來轉手流動性的影響。

問與答

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中壢社區大樓

張睿凡(仲介，收取服務費)

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