公寓中西區建興國中  中西買屋 / 中西買房 - 台南商仲推薦中西區明星學區低樓層小資幸福樓寓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：550 萬
參考單價：16.11 萬/坪
地址：台南市中西區開山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 1衛
總坪數：34.13 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.65 坪
附屬建物面積：4.21 坪
共同使用：5.27 坪
土地面積：8.11 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：忠義國小、建興國中
鄰近公園：湯德章紀念公園
附近交通：建興國中公車
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與學區優勢：位於台南市中心中西區開山路，鄰近孔廟、美術館，生活機能成熟。擁有忠義國小、建興國中明星學權，對於有子女就學需求者極具吸引力。價格門檻低：總價 550 萬，參考單價約 16.11 萬/坪，在市中心舊公寓中價格合理，適合預算有限的小資族或作為教育置產用。採光與通風：前後皆有陽台，且位於靜巷二樓，能兼顧採光、通風與居住寧靜度。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：屋齡達 45 年，屬於高齡公寓。未來可能面臨管線老化、漏水風險，以及銀行房貸年限縮短或貸款比例降低的潛在影響。無車位：資料顯示未包含車位，在市中心老舊社區停車往往是一大困擾，需額外尋找停車空間。衛浴配置不足：目前僅有一間衛浴，若回復為三房格局後，早晚高峰使用可能會較為緊湊。
機會 (Opportunities)	教育投資潛力：明星學區房產保值性通常較高，若能作為純學籍用，未來轉手對象明確。翻新增值空間：格局可從現況兩房回復為三房，透過適度的室內裝修改善居住品質與安全性，有助於提升未來的市場流動性。政府補助機會：台南市中心老舊公寓有時會有耐震能力改善或外牆整修的政府補助計畫，可留意相關申請以降低改建成本。
威脅 (Threats)	市場流動性挑戰：隨著屋齡增長，買家群體將受限於對貸款年限的擔憂，未來轉手時可能不如新大樓來得容易。居住品質老化：無電梯設計對於高齡化社會或未來家庭結構改變（如行動不便者）較不友善，且老舊公寓的隔音與採光標準可能不及新建築。社區維護問題：老舊公寓常伴隨管理基金不足、公共設施損壞等潛在問題，若住戶間對共同決策缺乏共識，居住體驗易受影響。