仁愛圓環商圈  大安買屋 / 大安買房 - 仁愛圓環旁景觀大樓陳麗真0937-871-488

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4800 萬
參考單價：127.64 萬/坪
地址：台北市大安區仁愛路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：仁愛香榭
格局： 2房(室) 2廳 1衛
總坪數：37.606 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.814 坪
附屬建物面積：5.705 坪
共同使用：5.087 坪
土地面積：3.774 坪
樓別/樓高： 12樓 / 12樓
屋齡：50 年
法定用途：住家用
形式/類型：住辦/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3572 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：市立仁愛國小/市立仁愛國中,市立懷生國中
鄰近公園：敦仁公園
生活機能：大安路傳統市場/家樂福超市
附近交通：仁愛敦化路口公車站/忠孝復興站
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析：仁愛香榭 (編號：1366348)

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段極佳：位於大安區核心，鄰近仁愛圓環與林蔭大道，生活機能成熟。交通便捷：緊鄰忠孝復興站及公車站，通勤效率高。視野通風：高樓層（12 樓）擁有優越的採光與景觀，前後通風佳。學區優勢：對口仁愛國小與國中，屬優質學區，保值性與出租需求強。外觀維護：大廈已重新拉皮，外牆狀況良好，無需立即面臨大維修。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：達 50 年歷史，可能影響銀行貸款成數、年限或未來融資難度。衛浴規劃：僅有一間衛浴，對於二房格局而言，早晚高峰使用可能擁擠。住宅用途混雜：標註為「住辦」性質，社區內可能有辦公空間，人員流動較複雜。未含車位：總價不含車位，購屋後需額外預算解決停車問題。
機會 (Opportunities)	資產增值：仁愛路段土地稀缺性高，長期來看具保值潛力。改建預期：老舊大樓在未來都市更新或重建時，可能提升價值（但存在不確定性）。租金穩定：因學區與地段優勢，租屋市場流動性佳，適合投資收租。
威脅 (Threats)	建築結構隱憂：50 年屋齡需留意水電管線、防水工程及結構安全。融資風險：銀行對老舊大樓的評估價與貸率可能較保守，影響資金槓桿。居住干擾：住辦混合使用可能帶來噪音或隱私問題，純住宅氛圍不如專區社區。持有成本：雖管理費 3572 元屬合理範圍，但需考量老舊設備的維修頻率與費用。

二、物件評論

此物件位於台北市大安區最精華的仁愛路四段，擁有難以複製的地段優勢與頂尖學區資源，對於重視通勤便利性與孩子升學者而言，具備相當高的吸引力。高樓層且重新拉皮的外觀也改善了部分居住環境。然而，購屋前必須謹慎評估「50 年屋齡」帶來的財務風險（如貸款年限較短、銀行鑑價壓低）以及「住辦混合」可能造成的居住純粹性問題。此外，僅有一間衛浴的配置對於現代家庭而言稍顯不足。

購買建議： 若您追求核心區生活機能和學區價值，且能接受老宅的維護特性與融資限制，此物件值得列入考慮；但若您偏好新建物的高科技感、純住宅社區氛圍或希望獲得最寬鬆的貸款條件，則建議繼續觀望其他較新物件。購買前務必確認水電管線狀況及車位獲取成本。