員林農工員林公園  員林買屋 / 員林買房 - 彰化買房賣房正員水路 149.1 坪超大地坪 4樓透天企業

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6300 萬
參考單價：37.46 萬/坪
地址：彰化縣員林市員水路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：168.19 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：47 年
法定用途：商業用
形式/類型：住辦/ 店面
車位：獨立車庫
車位描述：可停多台車

影音專區

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：員林農工
鄰近公園：員林公園
面臨路寬：13米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於員林精華區員水路，鄰近公園與學校，生活機能與交通動線成熟。 2. 土地稀缺：地坪達 149.1 坪，在市區極為罕見，未來擴充或規劃彈性極高。 3. 空間配置靈活：四層透天結構適合「辦公＋宿舍」複合需求，自有獨立車庫增加便利性。 4. 產權明確：包含整體建築與車位資源，適合作為企業總部或長期資產置換。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡約 47 年，可能面臨管線老化、結構安全疑慮及較高的整建維護成本。 2. 使用性質限制：標榜為「住辦」與商業用途，貸款成數與稅率可能與純住宅不同。 3. 價格門檻高：總價高達 6,300 萬元，對一般自住買家而言資金壓力大。 4. 無電梯記載：四樓透天未提及設置電梯，對於年長者或搬運大件物品較不友善。
機會 (Opportunities)	1. 企業佈點需求：適合設立分公司、總部或作為員工宿舍，具穩定經營價值。 2. 長期增值潛力：精華區大地坪在未來若遇重建或都市更新，增值空間較大。 3. 投資收租：可規劃部分樓層出租辦公室，創造現金流收益。 4. 價格議價空間：因屋齡與使用性質特殊，可能對買家有較大的議價機會。
威脅 (Threats)	1. 建築安全風險：老舊透天需確認是否有耐震補強或違建問題，可能影響交易安全性。 2. 流動性較低：高昂價格與特殊用途導致接盤對象較少，未來轉手時間可能拉長。 3. 銀行貸款限制：銀行對於商業住辦與高樓層透天之貸款審核較嚴格，需預先確認貸額。 4. 維護成本增加：隨年限增長，外牆、水管等公共設施維修費用將逐年上升。

物件評論

此物件適合企業經營者或具長期資產配置需求的高淨值買家，不建議單純以「自住」為目的且預算有限的購屋者輕易入手。

主要理由如下：

地段與土地價值極高：員林精華區超過百坪的土地極為稀缺，這不僅是現成的經營空間，也是可持續增值的核心資產。
使用功能高度客製化：若您是希望將「辦公室、宿舍、倉儲」合一，此物件能大幅節省後續租賃或另行購置的成本，管理上也更便利。
老舊屋齡需審慎評估：47 年的屋齡意味著您需要預留一筆不小的整修與結構安全確認預算。同時，請務必確認銀行對於「住辦」性質的貸款成數與利率是否符合您的需求。

總結來說，如果您有設立企業總部或長期收租投資的需求，且資金足以應付後續可能的修缮與維護費用，這是一個值得深度考察的標的；但若僅是尋求現代化住宅空間，建議優先考量較新穎的社區大樓。