買地送店面  楠梓買屋 / 楠梓買房 - 德賢商圈正路上。買地送店面。地35坪。三角窗住五

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2468 萬
參考單價：101.98 萬/坪
地址：高雄市楠梓區益群路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：24.2 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.2 坪
土地面積：35.39 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
屋齡：47 年
法定用途：店鋪
形式/類型：住辦/ 店面

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：國昌國中與翠屏國中小/加昌國小
鄰近公園：後勁溪親水公園
生活機能：德民黃昏市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 土地規模大：擁有 35.39 坪的地坪，在該區域屬於稀有的大型住宅用地。 2. 地段優異：位於德賢商圈益群路正路，車流量大，生活機能成熟，鄰近百貨與學校。 3. 建管權益佳：第五種住宅區（住五），建蔽率 60%、容積率 420%，具備高重建潛力。 4. 採光通風好：三角窗設計，三面採光，通風條件遠優於一般直線道路房產。 5. 底層商用：可規劃為店面或辦公室，具備租金收入或經營自用的空間彈性。
劣勢	1. 屋齡偏高：47 年舊建築，內部裝修與管線可能老化，需投入高額整修費用。 2. 單價感知高：參考單價以建物坪數計算高達每坪百萬元，容易產生價格落差感（實際應視為含地價）。 3. 噪音干擾：位於車水馬龍的主路上，一樓住戶或店面受交通噪音影響較大。 4. 隱私性較低：臨街且為三角窗角頭戶，面對道路的一面隱私較難維護。
機會	1. 重建獲利：高容積率允許拆除改建，可打造現代化透天或小型集合住宅，提升資產價值。 2. 經營轉型：後方污水處理已做好，適合一樓作為餐飲或零售店面，二樓作為辦公室或民宿出租。 3. 區域增值：鄰近台積電及科學園區發展，楠梓區整體房市長期看好，土地保值性高。
威脅	1. 整修風險：老舊建築恐有結構安全問題，拆除與新建成本可能超出預算，影響投資報酬率。 2. 市場流動性：此類大坪數店面住宅總價較高（約兩千四百萬元），買家範圍較窄，未來轉手可能需要較長時間。 3. 法令限制：雖為住五用地，若欲從事特定商業經營，仍需注意當地都市計畫管制細節。

物件評論

此物件適合「置產投資」或「自行重建」的買家，而非尋求即刻入住的精緻住宅者。主要理由在於其土地條件極具優勢，35 坪的大地坪配合住五用地的高容積率，在楠梓德賢商圈屬於稀缺資源。雖然屋齡達 47 年且單價因計算方式看起來較高，但實質成本應以「含地價」觀點評估，整體土地持有成本相對合理。若您有預備資金進行重建，或計畫一樓經營、二樓自用出租，此物件具備長期增值潛力；但若希望買來直接使用而不願投入翻新工程，則需慎重考慮隱藏的整修成本與居住品質。