捷運A22站商辦大樓  中壢買屋 / 中壢買房 - 中壢火車站市區捷運A22站商辦大樓-現成房東

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3680 萬
參考單價：26.04 萬/坪
地址：桃園市中壢區中央西路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：141.331 坪 (不含車位面積)
主建物面積：113.035 坪
附屬建物面積：6.467 坪
共同使用：21.829 坪
土地面積：9.889 坪
樓別/樓高： 9樓 / 12樓
屋齡：35 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
車位：昇降平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：9100 元/月
鄰近學校：新明國小
鄰近公園：老街溪河岸公園
生活機能：新明市場
附近交通：A22捷運站
面臨路寬：25米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於中壢火車站 A22 捷運站商圈，生活機能成熟，交通便利。 2. 租金收益穩健：目前月收租 12 萬元，年投報率超過 4%，且租約簽至民國 118 年（2029 年底），現金流穩定。 3. 產物體量充足：總坪數達 141 坪，適合大型企業辦公或未來分割投資規劃。 4. 現成經營模式：已有租約在案，購入即可開始收租，無需等待招租期。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已達 35 年，未來可能面臨貸款年限縮短、利率較高或融資困難的挑戰。 2. 管理費負擔重：每月管理費 9,100 元，相較於單坪成本而言，持有成本佔比不低，影響淨投報率。 3. 建築用途複雜：樓層混合使用美容院、酒樓與辦公室，可能受鄰里環境（如噪音、煙味）影響。 4. 格局特殊：9 房 9 衛的配置屬高密度隔局，未來若要自行裝潢或改作一般辦公空間，拆除成本高。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：隨著中壢特區及 A22 站周邊持續開發，長期來看房價與租金仍有緩漲空間。 2. 租約結束重組：現行租約至民國 118 年底到期後，買方可重新評估用途或尋找高租金之新租客。 3. 資產整合機會：大坪數空間若符合法規允許分割或轉手，可能吸引其他投資客進場。
威脅 (Threats)	1. 貸款風險：銀行對 30 年以上老舊商辦的審核標準較為嚴格，買方需確認自身貸款資格。 2. 營運成本增加：隨著建築老化，未來維修保養（如馬達、管線）可能產生高額資本支出。 3. 商辦空置風險：若租約到期後無法找到同等級新租客，或區域內新增供給過多，將導致租金波動。

物件評論

購買建議：適合尋求穩定現金流的投資型買家，但需謹慎評估財務與未來維護成本。

主要理由： 此物件最大的亮點在於「低持有風險的現金流」，因為租約已簽至民國 118 年，確保了中短期的穩定收益，且投報率達 4% 以上，對於保守型投資者具吸引力。然而，買房者必須正視其35 年的屋齡帶來的融資與維護隱憂，以及高額的管理費對淨利的侵蝕。若您有能力承擔未來可能的修繕支出，並確認銀行可核貸成數，此物件是進入中壢核心商辦區的一張不錯門票；反之，若您打算長期持有（超過 10 年）或尋求高資產增值，則需考慮老舊大樓的折損率與轉手難度。

問與答

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中壢社區大樓

張睿凡(仲介，收取服務費)

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