台南美美房屋立人國  北區買屋 / 北區買房 - 台南美美房屋專*今生今室朝南優質套房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：468 萬
參考單價：46.34 萬/坪
地址：台南市北區公園南路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1廳 1衛
總坪數：10.1 坪 (不含車位面積)
主建物面積：6.25 坪
附屬建物面積：1.01 坪
共同使用：2.84 坪
土地面積：1.096 坪
樓別/樓高： 5樓 / 14樓
屋齡：19 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：606 元/月
管理描述：一次繳兩個月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：立人國小.市立民德國中
鄰近公園：連雅堂紀念公園
生活機能：鴨母寮
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者角度分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢	總價門檻低，適合首次購屋或小額資金進場；位於北區核心地段，鄰近鴨母寮商圈與公園南路，生活機能極佳；南向採光條件佳，日照充足；學區資源豐富，鄰近立人國小與民德國中。
劣勢	屋齡已達 19 年，可能影響銀行核貸年限及未來轉手價值；未包含車位，在老市區停車可能面臨困擾；單價約 46.34 萬/坪，相對於同區域新舊比略高；五樓無電梯（依資料推估），中高樓層需考慮日常爬樓需求。
機會	總價 468 萬在台南市場仍屬較易負擔區間，具進場潛力；周邊租屋需求穩定，適合作為收租投資標的；老舊社區若有都更或更新計劃，未來價值可能提升。
威脅	房市景氣波動時，老屋價格回調風險高於新成屋；同區域可能推出總價相近之新案或其他屋況較好物件產生競爭；若需自行整修，將增加隱形成本與時間支出。

二、物件評論

這處物件在「地段生活機能」與「購屋總價門檻」上表現相當突出，非常適合預算有限、重視通勤便利性或計畫長期收租的購屋族群。朝南的採光優勢加上立人國小附近的學區效應，是支撐其單價的主要因素之一。

然而，19 年的屋齡意味著房屋設備可能逐漸老舊，購入後或許需要預留整修預算，且需注意銀行對老屋貸款年限的限制。若您不排斥爬樓梯且能接受停車不便的問題，這是一張不錯的入門門票；但若您追求全新居住品質或頻繁駕駛車輛，則建議將此條件納入風險評估後再行決定。整體而言，在總價控制良好的前提下，值得列入比較清單中優先考量。