南區低樓層4房公寓  南區買屋 / 南區買房 - 台南新天地陽台進出低樓層4房寓☎️賞屋290-6660

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：850 萬
參考單價：26.37 萬/坪
地址：台南市南區國華一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：32.23 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.82 坪
共同使用：1.41 坪
土地面積：13.32 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：47 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：中山國中/大成國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與生活機能：位於國華街一段，鄰近新天地購物中心、傳統市場及商圈，日常採買、交通皆極其便利。 2. 空間格局實用：總坪數約 32 坪，室內實坪達 30 餘坪，擁有 4 房 2 廳 2 衛的寬敞格局，適合多人口家庭居住或兼作工作室使用。 3. 社區單純：整棟僅 8 戶，一層兩戶，鄰里關係簡單且管線單純，管理負擔輕。 4. 學區資源：鄰近中山國中與大成國中，具備優秀的教育潛能。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：建於 47 年前，老舊公寓常見管線鏽蝕、防水層失效或外牆壁癌風險，未來可能產生高額維修費用。 2. 居住動線設計：採「陽台進出」格局，隱私性較弱且噪音干擾較大， resale 吸引力通常低於傳統走廊式入口。 3. 缺乏電梯：老舊公寓通常無電梯，雖為低樓層（2 樓），但仍需爬樓梯，對長者或攜帶重物者不便。 4. 單價考量：以每坪近 26 萬單價購買 47 年屋齡物件，在投資報酬率的評估上需謹慎。
機會 (Opportunities)	1. 改建潛力：坐落於核心商圈，若符合危老重建條件，未來可能有都更或危老重建後的資產增值空間。 2. 翻新價值：低樓層且格局大，適合投入預算進行室內裝潢翻新，改善居住品質後出租或自住皆具吸引力。 3. 置產門檻：相比同區塊新成屋，此物件總價較親民，是入門國華商圈的低門檻選擇。
威脅 (Threats)	1. 轉手難度：隨著屋齡增加且無電梯加持，在未來二手市場上的流動性可能不如新大樓，需考慮長期持有的成本。 2. 隱形成本：老舊住宅的潛在維修（如馬桶、水電、漏水）可能是未預期的財務負擔。 3. 政策風險：若未來房市稅制調整或危老重建條件不成熟，可能會影響資產流動性。

物件評論

此物件位於台南國華商圈核心地段，具備極高的生活便利性與學區優勢，且室內空間寬大方正（4 房格局），總價控制在 850 萬左右對於追求實用坪數的家庭而言，具有不錯的性價比。然而，最大的考量點在於屋齡已達 47 年及「陽台進出」的特殊格局設計。若您是自住用途且重視生活機能與空間規劃，能接受老屋的維修維護成本，此物件值得考慮作為長期居家選擇；但若是純投資或看重未來短期轉手流動性，則建議需更審慎評估無電梯與高齡建築對房價的折損影響。