東區電梯大樓  東區買屋 / 東區買房 - 鄰成大面公園成家三房電寓台南東區房地產

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~698 萬~~658 萬
參考單價：22.03 萬/坪
地址：台南市東區林森路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：29.87 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.82 坪
附屬建物面積：2.41 坪
共同使用：3.64 坪
土地面積：6.8 坪
樓別/樓高： 2樓 / 12樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓

詳細資訊

管理方式：其它
管理描述： 2,000元/ 年 ( 年繳 )
鄰近學校：後甲國中、長榮中學
鄰近公園：東寧運動公園、小東公園
生活機能：崇誨市場
面臨路寬：約8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房產分析報告：台南東區林森路電梯宅

您好，以下針對編號 1363298 之物件資料，以買房者的視角進行深度分析。希望能協助您更清楚此物件的優劣與潛在價值。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段極佳：位於東區核心，鄰近成大商圈與東寧商圈，生活機能成熟。景觀開闊：客廳陽台直面東寧運動公園與小東公園，綠意視野優異，通風採光佳。格局方正：3 房 2 廳 2 衛設計，空間利用率高且無死角，適合家庭居住。交通便利：緊鄰主要道路林森路，通勤方便。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：42 年屋齡已屬老宅，可能面臨管路老化、公共設施維護等問題。樓層偏低：2 樓為低樓層，雖有景觀但私密性與採光可能不如高樓層，且恐有噪音干擾。無車位：成交資訊未含車位，東區停車困難且昂貴，後續購置車位將增加總成本。
機會 (Opportunities)	裝潢潛力：老宅通常有較多改裝空間，可依個人喜好打造新居。租賃需求強：鄰近學校與醫院，對租屋族群（如學生、陪讀家長）吸引力大，租售比可能不錯。保值性：東區為台南房價最穩健區域之一，黃金地段通常具備抗跌能力。
威脅 (Threats)	貸款年限限制：屋齡老舊可能導致銀行核貸成數降低或貸款年限縮短，增加買家資金壓力。轉手流動性風險：隨著時間推展，未來賣方市場中，高齡建物可能較難吸引年輕買家接盤。

2. 物件評論總結

購買建議：適合特定需求的購屋者，屬於「自住優先、投資需謹慎」的標的。

此物件地理位置優異且擁有珍貴的大公園景觀，對於重視生活品質與通勤便利的家庭來說，具有很高的居住價值。總價 658 萬在東區電梯三房中算具競爭力的價格，但您必須考慮屋齡因素。若您計劃長住並願意投入預算進行內部整修，或作為出租投資（賺取成大周邊學租/陪讀租金），此標的值得列入考量；但若極度在意未來轉手的流動性或銀行貸款便利性，則需評估屋齡對金融機構貸放政策的影響。建議在簽約前詳細查閱該社區近年來的公設維護狀況及漏水記錄，再決定最終是否下手。