東寧商圈成大  東區買屋 / 東區買房 - 台南房仲阿倫東區・東寧商圈｜大面寬透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 42

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1388 萬
參考單價：33.89 萬/坪
地址：台南市東區長榮路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：40.95 坪 (不含車位面積)
主建物面積：38.88 坪
附屬建物面積：2.07 坪
土地面積：20.57 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：39 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：獨立車庫

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：後甲國中
附近交通：台南火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 核心地段：位於台南東區長榮路二段，鄰近東寧商圈與成大醫院，生活機能極為便利。 2. 優質學區：鄰近後甲國中與長榮中學，對重視子女教育的家庭具高度吸引力。 3. 空間規劃佳：面寬約 6 米，相較一般透天較寬敞，室內動線與格局改造的彈性高。 4. 停車資源：附設獨立車庫，在市區老宅中是重要的資產優勢。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：屋齡已達 39 年，內部管線、電路等基礎設施可能需全面更新。 2. 裝修隱憂：高價購入老房後，後續整修費用可能超出預設預算，且涉及施工期間的居住不便。 3. 坪數規模：總坪數約 41 坪分佈於三樓，平均單層空間較小，對偏好大挑高或大廳的家庭可能略顯不足。
機會 (Opportunities)	1. 翻新增值：透過現代化裝潢重新設計（如隔間優化、增設電梯），可大幅提升居住品質與轉售價值。 2. 租金潛力：緊鄰學校與醫院，若購屋後不自住，出租投資收益穩定且受租客青睞。 3. 地段保值：東區為台南發展核心，土地稀缺性高，長期來看具備抗跌與保值特性。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制：銀行對老屋的評估價值可能較低，導致貸款成數減少或年資縮短，增加資金壓力。 2. 房價動能：相較新興區域，成熟區房價漲幅較緩慢，短期資本利得空間有限。 3. 交易複雜度：老屋可能存在產權或稅務問題（如未登記增建），簽約前需更仔細查核謄本與現場狀況。

物件評論

此物件位於台南東區核心地帶，擁有極具競爭力的學區資源與成熟的商業環境，對於重視子女教育與生活便利性的家族型買家而言，是一個值得納入考量的選擇。其 6 米面寬與獨立車庫的條件，在老屋市場中具備一定的稀缺性。

然而，39 年的屋齡是購買此物件前必須面對的主要挑戰，建議購屋者務必预留充足的整修預算（建議預留總價的 10% 至 20%），並確認銀行對於該房產的貸款成數與利率。若您尋求的是穩定居停、教育資源以及長期的資產保值，而非追求新穎的建築外觀，則此物件在價格與地段上的配適性頗高，是值得購買的標的。

問與答

我要發問

台南房仲阿倫

張瑋倫(仲介，收取服務費)

暱稱：張瑋倫

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0916-300497

訂閱：1 (加入)

崇明加盟店

經紀業名稱: 富田房產開發有限公司

證號: (112)登字第437865號

台南房仲阿倫張瑋倫 0916300497

您好！我是您身邊的房仲小助手，專精於歸仁與仁德地區的房地產。我始終秉持誠實、負責、細心的態度，致力於為每位客戶提供最貼心的服務。在這個行業中，穩重、謹慎是我工作的信條，讓您在購屋過程中能夠安心無憂。

我非常榮幸能在113年第一季成為單店TOP1及季百萬經紀人員，這不僅是對我努力的肯定，也激勵著我持續為客戶創造更好的服務體驗。無論您是首次置產的買家，或是考慮投資的賣家，我都會用心傾聽您的需求，提供最專業的建議和協助。

期待與您攜手合作，找到最適合您的理想家園！若您有任何房產問題或想了解當地市場資訊，歡迎隨時與我聯繫！讓我們一起開啟您的房產之旅！

我家粉絲團