北區中山公園台南車站  北區買屋 / 北區買房 - 大傳2火車站前簡約兩房車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1150 萬
參考單價：42.45 萬/坪
地址：台南市北區公園南路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：大傳WH2
格局： 2房(室) 1廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：27.09 坪 (包含車位面積)
主建物面積：15.2 坪
附屬建物面積：0.85 坪
共同使用：11.04 坪
車位坪數：2.01 坪
土地面積：5.11 坪
樓別/樓高： 8樓 / 9樓
屋齡：104 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：機械式車位
車位描述：臨路獨立車塔
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2902 元/月
管理描述：平日早八-晚六；週六早八-午12；周日休班
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：立人國小、民德國中
鄰近公園：中山公園
生活機能：鴨母寮市場
附近交通：台南火車站、台南轉運站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：大傳 2 火車站前簡約兩房車位

您好，以下針對編號 1360935 之物件資料，以買房者立場進行專業分析與評估。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優越：鄰近台南火車站、轉運站及中山公園，交通與生活機能極為便利。總價親民：1,150 萬門檻在市中心房價中具競爭力，且包含車位，適合首次購屋或小額投資。採光通風佳：標榜邊間設計，擁有雙面採光，居住舒適度與日照時間較好。社區配套：電梯大樓，配有機動式車位，管理費約 2,900 元/月，維持成本尚在可接受範圍。
劣勢 (Weaknesses)	空間坪效問題：總坪數 27.09 坪已包含車位，扣除後實際住家坪數較小，對於兩房格局而言可能略顯緊湊。屋齡資訊歧異：資料顯示「屋齡 104 年」，此數據極可能為竣工年份（民國 104 年）或誤植。若確為百歲老屋則結構價值低，若為新成屋則需確認實際建造時間與維護狀況。車位便利性：採機械式車位，對車主身高、體重有規範，且進出時需等待運送，不如平面車位方便。
機會 (Opportunities)	鐵路地下化效應：預計明年達成第一階段通車，後續將啟用林森站與南台南站，交通動線優化預期將帶動區域房價漲幅。周邊開發潛力：鄰近公園南路及標示之「兵配廠用地」（可能為未來公共開放空間或再發展），整體區域價值有提升空間。市場預熱：火車站區已有預售小宅出現 6 字頭單價，此物件目前 42.45 萬/坪參考單價具備潛在漲價空間。
威脅 (Threats)	施工干擾風險：鐵路地下化工程仍在進行中（至 120 年全完工），短期內可能面臨噪音、塵土及交通改道問題。租賃市場供過於求：火車站區多為投資型住宅，未來若大量釋出租屋市場，可能壓抑租金穩定度及轉手流速。數據確認風險：因屋齡標示可能存在誤解，需擔心房屋隱患、管線老化或貸款年限計算與銀行估價落差。

2. 物件評論

購屋建議： 此物件適合**「預算有限但希望立足市中心」的剛性需求買家，或是「看中鐵底化紅利」的中長期投資者**。若您是尋求完美居住環境的家庭，建議慎重考慮坪數使用率；若您追求高交通便捷度與轉價潛力，則值得列入考量。

主要理由：

地緣價值明確：台南火車站區為區域核心，隨著鐵路地下化進程，該區域的連結性將顯著提升，具備增值基礎。
入手門檻低：相較於同區預售案的高單價，此物件總價低且含車位，是進入該區域少數能負擔的選擇。
需釐清關鍵資訊：在簽約前務必確認「屋齡 104 年」的真實意義（建議以竣工年份或實際測量為準），並現場勘查施工進度對採光與噪音的影響，以確保符合個人生活預期後再行出價。