南區公寓  南區買屋 / 南區買房 - 台南買房賣屋大成國中整新5樓寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：668 萬
參考單價：29.53 萬/坪
地址：台南市南區西門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：22.62 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.22 坪
附屬建物面積：4.4 坪
土地面積：7.4 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：新興國小新興國中大成國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
附近交通：近國道號快速道路
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	位於台南南區西門路一段，鄰近大成國中等學府，學區與生活機能佳。總坪數 22.62 坪規劃為兩房兩衛，空間利用率高。單價約 29.53 萬/坪，相較同地段新成屋具價格優勢。房屋標榜整新狀態，入住前維修成本可能較低。
劣勢	屋齡達 42 年，屬於老舊公寓，需考量結構老化及管線更新需求。位於頂樓 5 樓，無電梯記載，日常上下樓梯較為不便，亦可能存在隔熱或漏水風險。坪數較小（約兩房），居住彈性受限。
機會	鄰近國道與快速道路，交通便利，適合通勤族租屋或自住。學區價值穩定，若未來周邊社區更新，房價可能有增值空間。若有資格申請老舊公寓重建，長期投資潛力較高。
威脅	說明中提及「權狀 5 樓多加轉用 6 樓可規劃」，涉及頂樓加建合法性問題，可能引發產權糾紛或違建拆除風險。 listings 描述文字出現土地買賣用語與住宅屬性混淆，需警惕登記資料是否正確或用途是否符合法規。老舊公寓於二手市場流動性逐漸降低，未來轉手難度可能增加。

物件評論

購買建議：謹慎評估後再決定，不宜倉促簽約。

此物件位於學區核心且交通便捷，價格與坪效在當前台南房市中具競爭力，適合重視生活機能與學區資源的買方。然而，主要疑慮在於屋齡較高（42 年）且為頂樓，需親自確認漏水、隔熱及結構安全狀況。

最值得注意的風險是產權與說明書不一致：標題雖為住宅公寓，但特色說明卻混雜土地買賣用語，且提及「加用 6 樓」。這暗示該屋可能有違建或增建情形未列入主體權狀，恐影響日後銀行核貸、交易登記及轉手價值。建議 buyers 務必確認建物測量圖說與使用執照內容，釐清加建部分的法律地位，並考量頂樓無電梯對長期居住與未來出售的影響。若法律狀態清晰且價格已反映風險，則可考慮；反之則建議迴避。

問與答

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謝淑玲(仲介，收取服務費)

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