歸仁圓環低樓層平車  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 歸仁圓環好屋況3房大露台平車寓☎️2906660

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：898 萬 (含車位價)
參考單價：22.79 萬/坪
地址：台南市歸仁區中正南路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：龍門世家
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：39.41 坪 (包含車位面積)
主建物面積：21.08 坪
附屬建物面積：3.69 坪
共同使用：14.64 坪
車位坪數：7.74 坪
土地面積：4.5 坪
樓別/樓高： 3樓 / 14樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1965 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：歸仁國小(中)新豐高中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者物件分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與車位：總價 898 萬含固定平面車位，在歸仁區屬合理價格区间，且擁有車位對通勤家庭便利。 2. 屋內格局：3 房 2 廳 2 衛配置完善，符合一般家庭居住需求，主建物坪效約 54%，空間分配合理。 3. 特色設施：擁有大露台空間，可規劃休憩或種植植物，增加生活情趣與實際使用面積感。 4. 管理費低：每月 1965 元的管理費在電梯大樓中屬偏低水準，長期持有成本較小。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡約 28 年，可能影響銀行核貸成數或年限，且需留意公共設施老化維護狀況。 2. 樓層因素：3 樓為低樓層（共 14 樓），隱私性較差且易受街道噪音干擾，通風採光雖朝西南但午後陽光可能過強。 3. 資訊差異：資料中車位型態記載不一（平面式 vs 機械式），需現場確認實際使用便捷度與安全性。
機會 (Opportunities)	1. 交通發展：鄰近高鐵台南站及 86 快速道路，未來通勤臺南市中心或前往其他城市較為便利。 2. 生活機能：鄰近傳統市場、學校及社區公園，子女就學與日常採買動線短，適合親子家庭。 3. 空間改造：大露台具備高度改造潛力，可依據需求打造花園陽台或戶外活動區，提升居住質感。
威脅 (Threats)	1. 貸款門檻：老屋交易常面臨銀行鑑價困難或限貸風險，可能影響買方資金規劃。 2. 未來維護：20 年以上的電梯大樓，後續水電管線更新或大修費用可能隨時間增加，需評估社區基金狀態。 3. 轉手流動性：老屋在市場上的接納度較新成屋低，若未來有換屋需求，售屋週期可能較長。

二、物件評論

整體而言，此物件對於預算有限但重視生活空間與通勤便利性的家庭來說，具有相當的吸引力。其最大的賣點在於「高性價比」與「車位配置」，在歸仁區以約 898 萬的價格取得 3 房格局並附設車位，且管理費低廉，對於首購或剛置產者非常友善。

然而，買入前建議您務必釐清以下兩點風險：第一，確認車位究竟是平面式還是機械式，這直接影響未來使用的便利性與停車損壞風險；第二，由於屋齡已近 30 年，建議聘請專業驗屋師針對管線、防水及結構安全進行詳細檢視，以免購入後承擔高額修繕費用。若銀行預審能核貸順利，且社區環境整體維護良好，這是一筆值得考慮的置產標的。