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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1700 萬
參考單價：66.41 萬/坪
地址：台南市南區府緯街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4廳 3衛
總坪數：25.6 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.6 坪
土地面積：25.625 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：58 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位描述：門前可停車

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：市立新興國小
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：7-11.全聯
附近交通：台南客運台南火車站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 核心地段優勢：位於台南市南區市中心，鄰近夏林路及西門路商圈，生活機能成熟，包含新光三越、晶英酒店等消費據點，且臨近水萍塭公園與新興國小，親子居住環境佳。 2. 空間格局實用：整棟透天共 3 樓，擁有 4 房 4 廳 3 衛，總坪數達 25.6 坪，大面寬雙店面配置，適合大家庭或未來規劃工作室使用。 3. 交通網絡便利：鄰近台南火車站及多條公車路線，快速進入全市各地點。
劣勢	1. 屋齡極高：建物已達 58 年，屬於老舊透天，可能伴隨基礎設施老化、管線損壞或防震標準不足等問題。 2. 單價相對偏高：參考單價約 66.41 萬/坪，對於老屋而言，需考量後續整建成本是否已反映在房價中。 3. 貸款限制風險：銀行對於超過 50 年的住宅通常會縮短貸額或拒絕承作，購屋者可能需要準備較多自備款或以現金交易。
機會	1. 重建與增值空間：老物具有土地價值，若有能力進行大規模整建或原地重建，可將居住品質大幅翻轉並提升資產價值。 2. 雙店面潛力：雙店面結構若規劃為自用或出租（如工作室、辦公室），能創造額外產值收益。 3. 政策補助機會：老舊住宅修復或耐震評估可能符合政府相關補助資格，可減少部分整修支出。
威脅	1. 隱藏工程風險：老屋翻修常會遇到未知管線或結構問題，容易導致預算超支與工期延宕。 2. 法令規劃限制：若進行重建需符合都市更新或建築法規，可能受限於鄰房距離、容積率等限制，無法完全依照理想設計執行。 3. 市場流動性降低：因屋齡過高，未來轉手時買受群體會較窄，主要鎖定對地段有強烈需求的買家。

物件評論

綜合以上分析，此物件是否值得購買取決於您的購屋目的與資金條件。如果您是為了長期持有、土地價值增值或打算大規模重建，此物件位於南區核心地段的優勢顯著，且擁有稀缺的大坪數空間與雙店面條件，值得列為優先考慮名單。

然而，若您對居住舒適度有即時高要求，或無法承擔高額整建費用與貸款風險，則需格外謹慎。58 年的屋齡意味著您需要預留一筆相當可觀的整修預算（通常建議為房價的 30% 至 40%），並確認銀行贷款條件是否能夠配合老屋年限。若您是尋找一個能在市中心擁有大空間、願意投入時間進行夢想家園改造的買家，這是一筆潛在的高價值投資；反之，若您希望即買即住且預算固定，此物件可能不適合您。建議在簽約前務必委託專業人員進行詳細的房屋結構檢測與貸款評估。

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