投資產品  東區買屋 / 東區買房 - 台南土地專家近成大45間優質出租套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：12200 萬 (含車位價)
參考單價：32.55 萬/坪
地址：台南市東區長榮路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 45房(室) 46衛
總坪數：374.78 坪 (不含車位面積)
主建物面積：344.72 坪
附屬建物面積：30.06 坪
土地面積：138.14 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：9 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：獨立車庫
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於台南東區長榮路二段，鄰近成大、南紡購物中心及大東夜市，租屋需求旺盛。 2. 即時現金流：目前滿租中，購入後即可獲得穩定租金收入，無需經歷招租空窗期。 3. 房產新穎度佳：屋齡約 9 年，屬於次新成屋，設施與法規較符合現代標準，維護成本相對可控。 4. 管理完善：設有保全管理、獨立車庫及曬衣場，提升居住品質與安全性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 資金門檻高：總價約一億二千兩百萬台幣，單價高達 32 萬/坪，非一般自住房客的負擔範圍。 2. 看屋受限：因目前出租中且租客眾多，僅能於特定時間（早 9:00~18:30）查看公共區域，無法深入了解個別房型內部狀況。 3. 管理複雜度：擁有 45 間套房，後續物業維護、租戶糾紛及水电管理等事務相當繁瑣。
機會 (Opportunities)	1. 資產增值潛力：東區為台南人口移動熱區，長期持有具保值與增值空間。 2. 品牌信賴保障：由大型直營房仲（幸福家）承辦，有律師團隊與履約保證機制，降低交易風險。 3. 租金調整空間：若未來裝潢升級或市場行情上漲，具備調漲租金以獲取更高報酬率的彈性。
威脅 (Threats)	1. 租屋市場波動：依賴學生及外來人口租戶，一旦人口結構改變或學校政策調整，可能影響出租率。 2. 法規風險：大規模套房若涉及消防或容積等法規修訂，可能需追加成本進行整改。 3. 現金流斷層：滿租雖好，但租約結束後的退租潮或短期空置期將導致現金流不穩。

物件評論

此物件屬於典型的**「大型投資型房產」**，並非常規自住住宅。若您擁有足夠的資金（約一億二千兩百萬）且具備物業管理能力，這是一個值得考慮的投資標的。主要理由在於其地理位置位於台南核心地段，且目前滿租狀態能確保即時的租金回報率，降低了空置風險。

然而，建議您在決定購買前需注意以下幾點：首先，由於無法深入查看個別房型的內部細節，需依賴現場照片或管理報告來判斷房屋實際狀況；其次，45 間套房的規模意味著您未來將成為一名「包租公」，必須評估自身是否有能力處理繁雜的維護與租務工作。若能克服這些挑戰，此物件具備良好的長期持有價值與現金流效益。

問與答

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那個、熱情的，我是一個對不動產充滿熱情的太太，道道地地一位南部人，因為深愛不動產，從研究所ㄧ畢業至今服務到現在，在七股農村長大的聖媮，擁有不放棄的精神，從早奔波到入夜，每一個客人如同自己的家人，為的就是幫助他們都能有一個家，也加深我們之間的信任感
能讓客人露出笑容說＂謝謝你幫我成家＂是我最大的收穫，不只是對我們行業的尊敬，更是對這份工作的熱愛
相信著一直做對的事情，會遇到對的人，而「利他」能讓這個環境變得更友好，我將用我的笑容來改變這個房地產的環境，希望您給太太一個機會，讓我來讓您感受最直接、真誠的房地產服務，不管「買或賣」，一定用最熱情的力量來幫助您！！

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