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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2380 萬
參考單價：31.83 萬/坪
地址：新竹市香山區中華路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中華敦煌
格局： 2房(室) 1廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：74.78 坪 (不含車位面積)
主建物面積：52.299 坪
附屬建物面積：6.198 坪
共同使用：16.282 坪
土地面積：8.195 坪
樓別/樓高： B1~2樓 / 12樓
屋齡：31 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 電梯大樓
車位描述：門口可停車｜客戶、卸貨都方便
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：1200 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：香山國小
生活機能：全聯、7-11、大庄市場、
附近交通：茄苳景觀大道、西濱快速道路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房產購買分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段：位於新竹市中華路主幹道，曝光度高，人車流穩定。 2. 用途彈性：住商兩用設計，可規劃為店面加住家，亦適合創業族。 3. 屋況良好：全新整理狀態，免再花錢整修即可使用。 4. 生活機能：鄰近全聯、便利商店及市場，生活採買方便。 5. 管理費低：每月僅一千二百元，持有成本較低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：三十一年屋齡可能影響銀行貸款成數與額度。 2. 無附車位：總坪數不包含車位，需另覓停車或支付額外租金。 3. 樓層結構：介於 B1 至 2 樓，若作為店面需注意地面層潮濕問題。 4. 隱私考量：正門臨街，作為住宅使用時可能受噪音與視線干擾。
機會 (Opportunities)	1. 投資報酬：可分層出租（店面與居家分開），最大化租金收益。 2. 抗通膨屬性：中華路核心地段的店面通常具有長期保值能力。 3. 區域發展：鄰近西濱快速道路及景觀大道，交通便捷度提升。 4. 空間運用：七十四坪總坪數空間寬敞，坪效規劃彈性高。
威脅 (Threats)	1. 實體零售風險：電商興起對傳統店面需求可能產生衝擊。 2. 老屋維護：未來需預留修繕資金，並留意社區是否有重建議題。 3. 利率波動：總價約二千三百八十萬，若貸款比例高，升息環境將增加負擔。 4. 法規限制：需注意住商用分區法令，確保營業項目合法以避免糾紛。

2. 物件評論

本物件位於新竹香山區中華路主幹道，屬於典型的「店宅合一」型物業。總價約二千三百八十萬新臺幣，單價三十點八三萬元，對於尋求創業或穩定收租的買家而言，具備相當吸引力。

是否值得購買： 取決於您的購屋目的。若您是小型企業主、自由業創業者，或是希望擁有長期穩定租金回報的投資人，此物件值得進一步評估；若僅是純粹為了家庭居住且無營業需求，則需權衡店面臨街的噪音與隱私問題。

主要理由： 第一，地段價值明確。中華路為當地重要交通動線，商業活絡，有利於未來轉手或出租，具備抗跌性。第二，使用彈性高。可住可商的特性讓您在自住與經營之間擁有退守空間，且屋況已整理過，能節省初期的裝修時間與成本。第三，需注意風險點。三十一年屋齡在申請房貸時可能面臨較嚴格的審核，且無附車位是此區老電梯大樓的常見弱點，建議在看屋時實際確認停車狀況及社區管理基金存留情形，以確保長期持有安心。

總體來說，這是一個進可攻、退可守的標的，但建議簽約前詳實調查水電管線狀況及社區規約，以保障自身權益。