台南買房  東區買屋 / 東區買房 - 監理站面公園金店住永康透天建案

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2680 萬
參考單價：40.96 萬/坪
地址：台南市東區崇德路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：65.43 坪 (不含車位面積)
主建物面積：61.77 坪
附屬建物面積：3.66 坪
土地面積：22.99 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：40 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：德光女中
生活機能：崇德市場
附近交通：台南火車站
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1351475)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於台南市東區崇德路主幹道，鄰近火車站、大東夜市及監理站，生活機能極度成熟。 2. 學區優勢：鄰近德光女中，屬於明星學區範圍，具教育價值與租賃吸引力。 3. 格局寬敞：4 層樓透天共 5 房 3 廳，總坪數達 65.43 坪，適合多代同堂或有分租需求的使用者。 4. 道路寬廣：臨接 15 米寬大道，通行與進出動線相對便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較舊：屋齡已達 40 年，未來可能面臨老屋重建或高頻繁維修成本。 2. 無車位：總坪數未包含車位，在市中心區域停車將是一大難題。 3. 住商用混合：雖具商業使用彈性，但可能伴隨外來人車流量增加，影響居住隱私與安靜度。 4. 單價偏高：參考單價約 41 萬/坪，對於一棟 40 年舊屋而言，價格門檻仍需斟酌。
機會 (Opportunities)	1. 捷運效應：鄰近未來規劃的捷運林森站，若如期動工或通車，將大幅提升資產增值潛力。 2. 空間再利用：因具備商業登記資格，可用於開設工作室、補習班等居家辦公用途，創造額外收益。 3. 舊案翻新：透過內部結構與外觀修繕，可提升房屋競爭力，吸引注重學區的購屋族群。
威脅 (Threats)	1. 維修風險：老宅可能存在管線老化、結構安全等隱憂，整修預算可能超出預期。 2. 政策變數：都市更新或交通規劃若延宕，影響增值预期；住宅區商業用途管理趨嚴也可能影響經營。 3. 市場波動：高單價老宅在利率變動下，未來轉手流通性可能不如新成屋靈活。